张女士系某工程公司职工，1994年公司福利分房，张女士分得该楼的102室。2005年5月，某工程公司施行房改，在办理了房屋入市流通的相关手续后，某工程公司与张女士签署了《公有住房出售协议书》约定：张女士享有102室的所有权，另约定工程公司负责共有部分的维修；双方还约定未经工程公司同意，张女士不得挖门窗、打隔墙等改变房屋结构的行为，之后张女士取得了102室的房屋产权证。2007年2月张女士在102室临街墙上开挖了门窗，工程公司知晓后认为张女士违约，并要求将该房屋恢复原状。张女士则不同意，双方遂发生纠纷。问：张女士是否可以在102室临街墙上开挖门窗？是否应该承担法律责任？工程公司可否起诉张女士？
21世纪锐丰法律事务部副经理 蔡钦光：
依据我国《民法通则》和《物权法》的规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。也就是说，建筑物区分所有权人只能在该建筑物中自己专有部分行使所有权四项权能，未经其他区分所有权人和物业经营管理者、维修者许可，不得对该建筑物的共有部分行使权利。
1、工程公司出售给张女士的102室是整幢楼的一部分。为保证该楼及其他住户的安全，双方才在《公有住房出售协议书》中约定，未经工程公司同意张女士不得挖门窗、打隔墙等改变房屋结构的行为，该条款从维护公共安全的利益出发，并不违反法律的规定。张女士在102室临街墙上开门窗不仅违反了其与工程公司之间的约定，而且也侵犯了其他共有人的共有权利。张女士无权在临街墙上开挖门窗。
2、张女士未经工程公司同意，在102室临街墙上开挖了门窗，破坏了建筑物原来的设计承重结构，为建筑物的安全留下了隐患，故此，应当承担恢复原状的法律责任。张女士应该将102室房屋恢复原状。
3、工程公司作为该楼的建设单位和售房单位，在未确定物业管理单位前，对该楼的共有部分承担维修责任，故工程公司有权起诉张女士。
