因为城铁，苏城楼市会“牵一发而动全身”全盘洗牌？抑或是“皆大欢喜”高奏凯歌？近日本刊联合新鸿嘉投资顾问有限公司对此逐一展开分析。
启动城铁，链接区域大经济
沪宁城铁的启动，正式拉开了中国城际轨道交通的修建热潮。城铁对经济的拉动力量究竟有多大，虽然我们现在无法用数据来说话，不过南开大学现代物流研究中心教授刘秉镰7月9日对媒体表示：拉动强度不会弱于上世纪日本新干线对日本经济的提升。
从经济史的角度看，铁路对经济增长和社会发展的良性影响是一个不争的事实。与高速公路不同的是，城际轨道交通解决的是“城市化进程问题”。也就是“高密度的城市群与大城市之间交通连接问题”，实际上打造的是一种公共交通体系。在发达国家，城际铁路在城市公共交通中的份额大体上占到35％－50％。首先看看我们的邻国日本，仅东京市郊铁路就有近2000公里，尤其贯穿东京到大阪神户的城铁，每天客流量达1300万人次，年客运量约50亿人次。据统计，1955年，日本国民生产总值刚到240亿美元，只有美国的1/7；人均国民生产总值为269美元，只是美国的1/9。1964年建成高速铁路“新干线”之后，不仅在短时间内收回全部投资，而且使日本经济结构整体转型。这一转型不仅使日本在经历了上世纪70年代石油危机的冲击之后，依然保持高速的经济增长，而且使日本人均国民收入达到1560美元水平，成为第一个超过英法德，仅次于美国的世界经济强国。到1970年初，新干线使日本的人均收入比建新干线之前提高了近6倍。
同样的情形也在欧洲出现。欧洲共同市场的成功整合，很大的贡献取决于城市铁路系统的完整及便捷。法国市郊铁路的年运量达5.4亿人次，占法国国铁总客运量的65％；德国在17个城市修建了城市快速铁路，承担了德国铁路总客运量和短途客运总量的66％和74％。
苏州地处长三角地区，这里是我国城市化水平最高的地区之一，经济联动效应明显，人员流动频繁。据统计,到2010年,长三角地区的总客流量将达到30.5亿人次。到2020年,这一数字将增长到55亿人次。而现有的公路、铁路运输已趋于饱和，所以沪宁城际铁路的建设将分流大部分客运量，极大缓解长三角的交通运输压力。
7月1日开工的沪宁城际铁路从上海始发,经昆山、苏州、无锡、常州、镇江至南京,最高时速达300公里。建成后，上海至南京只需72分钟，比现在最快的动车组还要缩短40多分钟车程。以上海为中心的长三角城际轨道交通网，将加强上海的集聚和扩散功能，加速人才和资本的流动，实现资源优化配置，给沿线城市带来更多机会。
关键词：1小时经济圈
随着沪宁城铁的建设，人们在“长三角”城市群之间的流动会愈加频繁，极大扩大了人们生活的自由度。不难想象，2010年沪宁城市铁路正式建成通车后，“长三角”地区将形成一个“1小时交通圈”，最小间隔3分钟1班车的城际交通“公交化”正式形成。大大缩短了“长三角”城市群之间的空间距离，各城市间形成了有效的资源优势互补，加速城市间产业结构调整速度，发挥各自的比较优势，减少同质性。
苏州位于“长三角”城市群的核心区域，沪宁城铁首批将建21个站点，全线共计划31个站点，在苏州境内的就有7个（首批将建4个站点）。随着城铁的建设，苏州的经济布局将会有重大改变，同时苏州经济的发展潜力将会进一步发掘出来。苏州可以发挥高科技制造业发达和旅游资源丰富的优势，充分利用上海金融雄厚，港口物流业发达的特点，获得自身经济更快的发展。随着交通的日益方便快捷，高科技制造业、服务外包业、生产型研发、休闲观光旅游将会向苏州集聚；苏州原有的劳动密集型产业和生产型产业将会向苏州的西部和北部城市转移。同时，上海则会强化长三角龙头的地位，在重大装备制造业、金融、会展、物流、商贸、信息等方面获得更大发展机遇。
关键词：“同城效应”
速度改变了人们的时空观念，也改变了生活方式。速度是衡量人类文明程度和生活水平的重要标志。时速300公里的沪宁城际铁路，绝不仅仅是缩短了两个城市之间的时空距离那么简单。“同城效应”的影响又何止对生活方式和时尚的改变,也正在从根本上改变人们的时空观念和置业理念。长三角房地产一体化将呈必然趋势。城际快速轨道交通将会带来房地产市场的比价效应,形成以距离为标杆的价格梯度。
关键词：“城市侯鸟族”
他们像侯鸟一样在两个城市间往返飞行，人们形象的叫这群人“城市侯鸟族”。在不久的将来，沪宁城铁建成后，在“长三角”范围内还会有更多的人加入到“城市侯鸟族”的行列中来。目前，上海已经有一部分人对城际生活有了比较真切的理解，他们将上海周边的城市作为城际生活的主要选择。这种可能会被大多数人归为“新新人类”的生活方式在上海的年轻白领群中十分流行。
关键词：“公交化”
全新的沪宁城际线将在沿线6大城市设立31个站点。这31个站点分别为：南京、仙西、栖霞、宝华、下蜀、高资、镇江、三山、丹阳、陵口、吕城、奔牛东、新闸东、常州、戚墅堰、横林、洛社北、无锡、无锡新区、望亭东、苏州新区（位于既有浒墅关站东南约1.8公里）、苏州、苏州工业园区（外跨塘车站对侧）、唯亭西、正仪、昆山南（昆山南站位于长江路西侧，距离原昆山站约1.7公里）、陆家浜南（位于陆家浜镇东北约4公里处）、安亭北、南翔北、上海西和上海。这样的站点布置真正实现了沪宁线300公里的铁路线上，10公里左右设一站的初衷。“都说城际铁路应该实现公交化运行，所谓公交化运行，除了发车班次多，沿线站点多也是要求之一，10公里设一站，能最大限度地发挥这条城际干线铁路的运输能力，尤其若能与城市内的轨道交通对接，这将能把铁路对经济和老百姓生活的影响发挥到最大，同时也加快人才与信息流动，推动软性资源的更有效组织。
关键词：“长三角人”
沪宁城铁将是整个长三角地区第一条投入运营的“公交化”快线，由此带来的当然不仅仅是经济、生活的改变，随着宁杭城际、沪杭城际的陆续建成，由高速铁路串起的“铁三角”快速交通模式将最终确立。一方面，令公共设施的覆盖半径迅速扩大。届时，在南京建一个体育馆，不仅南京人可以用，镇江人也可以用，而上海一家新的购物广场同样可以吸引苏州人光顾。以往地方政府对公共设施“小而全”的观念，将有望转向“不求所有，但求所用”，而更多、更方便的民间交流甚至将催生一个新的名词：“长三角人”。
网友评论：曙光2009 回复日期：2008-7-22 13:10:13
沪宁高铁的票价一定不会低，就算跟动车维持在一个水平（25元*2*22个工作日），愿意每天花费这个成本往返的也是极少数的高收入者，要说能从总体上对苏州房价有任何影响，可能微乎其微。
我认为决定房价的几个关键因素是：宏观政策，热钱，群体预期。而热钱和群体预期都受到宏观政策的影响。多一条城际铁路对房价不能造成本质上的影响。比如上海造出地铁早了，但房价高涨也是从03年开始的，那这和地铁有能有多大的关系？
网友评论：为家祈福 回复日期：2008-7-22 13:28:20
2008年7月1日，沪宁城际正式开工。2010年，苏州人就能方便地乘坐高速列车去上海看世博会了。
网友评论：为家祈福 回复日期：2008-7-22 13:37:50
如果说传统的铁路公路有“一条路改变一个城”这样的使命，那么，时速达到200公里以上的沪宁城际线，则承担起了“一条铁路激活一个城市群”这样的“重任”——沪宁城际从立项报批之日起，就被冠以了“长三角首条城际公交”的概念。伴随着沪宁城际，以及宁杭城际、沪杭城际这些高速铁路的陆续建成通车，在上海工作，在苏州安家，或是在南京工作，到镇江买房将从愿景变成现实。
网友评论：新火柴梗 回复日期：2008-7-22 13:55:42
城市内部公交问题都还没有解决，什么城际铁路能有多大意义？
网友评论：蟹渣渣 回复日期：2008-7-22 14:17:11
画了好大的一个饼......
网友评论：曙光2009 回复日期：2008-7-22 14:18:12
修好城际铁路至少2-3年
改变一小部分人这样的生活习惯也许需要2-3年
而改变相当一部分人的生活习惯大概需要10-20年
现在房价唱空的基调下，画个若干年后的饼岂能充饥？
网友评论：苏州平江府 回复日期：2008-7-22 14:39:15
我觉得苏州的土著思想需要改变了，苏州土著比上海土著更土著，真是太tmd土著了
网友评论：衣衣吖 回复日期：2008-7-22 14:43:29
苏州基础设施跟不上~本来上海到苏州只要20分钟的话，但是从车站到家里还不知道要多长时间呢~~
网友评论：曙光2009 回复日期：2008-7-22 14:46:35
我靠，真tmd的晦气，怎么又见到苏州平江府这SB
网友评论：苏州平江府 回复日期：2008-7-22 14:49:34
作者：衣衣吖 回复日期：2008-7-22 14:43:29
苏州基础设施跟不上~本来上海到苏州只要20分钟的话，但是从车站到家里还不知道要多长时间呢~~
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白痴，上海基础设施好不？张江到火车站还有1个小时，南汇呢？松江呢？奉贤呢？
苏州基础设施不好？市区到火车站近不？连个坐标都没有，白痴
网友评论：曙光2009 回复日期：2008-7-22 14:58:32
苏州平江府，你丫就醒醒吧
是个人到苏州来旅游，等个公交车都要等半个小时，还挤得不得了
早上八点过你到现代大道去看看，车堵成啥样了
谁说苏州基础设施好我跟谁急
楼下的都别理苏州平江府这SB
丫是今早苏州精神病院大门坏了跑出来吹吹风的
网友评论：苏州平江府 回复日期：2008-7-22 15:05:05
作者：曙光2009 回复日期：2008-7-22 14:58:32
苏州平江府，你丫就醒醒吧
是个人到苏州来旅游，等个公交车都要等半个小时，还挤得不得了
早上八点过你到现代大道去看看，车堵成啥样了
谁说苏州基础设施好我跟谁急
楼下的都别理苏州平江府这SB
丫是今早苏州精神病院大门坏了跑出来吹吹风的
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说你啥好呢，没看到我一直都视你为粪土，懒得理你，充其量就是一粪清，哪里市区道路不堵呢，苏州城市建设是有目共睹的，就你Y的整体抱怨，你有啥资本抱怨，不喜欢就滚出去，谁赖着你不成了，滚到你觉得不堵的地方
网友评论：曙光2009 回复日期：2008-7-22 15:14:37
作者：苏州平江府 回复日期：2008-7-22 15:05:05
白痴，上海基础设施好不？张江到火车站还有1个小时，南汇呢？松江呢？奉贤呢？
苏州基础设施不好？市区到火车站近不？连个坐标都没有，白痴
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对丫真的无语了
张江离上海火车站有多远？你晓得不？
要是在苏州相同的距离公共交通一个小时能到我就服了你
说真的，你老在那里什么苏州土著上海土著
你就应该滚到你认为不是土著的地方去
SB，说个话都自相矛盾
对你真的无语
网友评论：两江总督007 回复日期：2008-7-24 9:14:33
有个卵的影响。
能够影响中国楼市的是中国人民银行和中共中央宣传部。
但是，如果票价够低的话，倒是很有可能拉低苏州、上海两地城区的房价。
在过去的几年里，上海有不少来自外地的、中等收入（月薪5000~~10000）的年轻人，把房子买在了花桥甚至更靠近苏州的地方。如果城铁开通，相信会有更多人在铁路沿线置业——到时候，开发商“地少人多资源稀缺”的喇叭就吹不响了。
