7800平方米住宅用地拍卖底价不足1600万元
近来，上海的房地产项目、在建工程或者已建成项目，频频出现在拍卖行的目录中，但相对来说，土地拍卖的案例较少。日前，记者了解到，虹口区四平路、天水路一幅占地近8000平方米的住宅用地即将在本月下旬举行的拍卖会拍卖。
每亩底价低于140万
这块即将拍卖的土地名为“虹口区四平路171街坊180号‘蝶恋花’基地Ｄ地块”，根据上海市房地产登记册记载，其土地使用面积为7803平方米，批准用途为住宅，土地使用期限是从1993年2月23日到2063年2月22日止。而根据上海国泰拍卖行有限责任公司日前发布的拍卖公告显示，这幅土地是受上海市高级人民法院委托拍卖，“现状为毛地”。
“蝶恋花地块”的拍卖公告中指称的“毛地”，应该指地上尚存需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地；而从上海现行的操作上看，“毛地”出让往往是政府出让土地使用权时，尚未完成对基地内的房屋所有权人和土地使用权人的拆迁补偿安置工作，地上现存建筑物和构筑物的所有权人和相应的土地使用权人在法律上依然享有完全的物权。因此新的土地使用权受让中标人面对的法律关系较为复杂而国土管理部门和土地使用权中标人为了推进项目进展，不得不由中标人先期投入大量资金进行出让地块的拆迁补偿安置工作，“蝶恋花Ｄ地块”应该就是这样的现状。
记者了解到，早在今年6月30日，“蝶恋花Ｄ地块”就已经举行拍卖会，当时的拍卖底价约为1600万元，但是最终以流拍告终。然而，不到半个月，“蝶恋花Ｄ地块”重新拍卖的公告再次发布，公告宣称7月24日“蝶恋花基地Ｄ地块”将举行第二次拍卖会，但新的拍卖底价尚未确定，据透露新底价应该略低于1600万元。
假设以1600万元的底价来计算，这一地块的每平方米价格只有2050.5元／平方米，折合成每亩地价为136.77万元。
须与邻地“统一开发”
记者从国泰拍卖行了解到，蝶恋花基地实际上分成Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ４个地块，除了这次即将拍卖的Ｄ地块以外，Ａ地块占地面积为1.2万平方米，Ｃ地块占地面积约１．１万平方米，都已经“名花有主”，而占地面积1.3万平方米的Ｂ地块目前同样被法院查封。
对于这次即将拍卖的Ｄ地块来讲，买家成功购买后不能单独开发，Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ４个地块必须“统一规划开发”，整个“蝶恋花地块”项目的综合容积率为2.5，将建成一个集办公、商业、住宅为一体的综合项目。
近年来，净地出让的形式已逐渐成为国有土地使用权出让的主流，但毛地出让的情形依然存在。由于“毛地出让”情形下政府并未完成对该土地使用权的完整收回和拆迁补偿安置工作，因此土地上现存的土地使用权人与建筑物、构筑物的所有权人其权利应受到法律的保护。于是，土地使用权中标人中标后，国土资源部门并不能依据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中有关规定办理国有土地使用权的权属登记，甚至连《国有土地使用权出让合同》双方都未予签署。
在项目现场，记者注意到，蝶恋花基地位于四平路、天水路路口的位置，北面靠近庆阳路和庆阳小区，地处内环以内，周边多为建成的住宅小区，基地内尚有较多的老式民房尚未拆迁，而沿着四平路还有一些私人小店开着，另外，由于四平路上的轨道交通10号线正在施工，蝶恋花基地附近的整体环境较为混乱。
四平路、天水路周边较多老公房和办公楼，但临平路上的瑞虹新城二手房价早已经高达20000元／平方米左右。但蝶恋花Ｄ地块之所以开出低底价还是流拍，极有可能是因为地块内仍有大量旧房建筑尚未拆迁，接盘者可能还需投入大量资金用于拆迁工作，以及地块在“统一规划”方面的诸多限制。
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停顿１５年的旧区改造
四平路171街坊180号地块——“蝶恋花”基地，在1992年时就经上海市有关部门批准为“商住两用建设用地”，之后，由于负责开发的公司发生严重的债务纠纷，整个旧区改造项目停顿，而且，在漫长的闲置期间，地块还被相继出借——先后建起了十几栋砖木结构的违章简易房屋，经过层层转租，目前已经有400多名外来务工者“入驻”其间，更加可怕的是，地块变成了煤饼加工场、食品加工点、简易浴室、废品回收仓库等聚集的“生产经营”基地，周边居民向记者反映，原来这里不但闲杂人员密集，废旧物资堆积，而且环境脏乱，消防安全隐患凸现，直到2007年底，经过为期近一个月的整治——市容、街道、派出所、城管、消防等部门联合执法，十几栋违章搭建的出租房才被拆除。
