专访万科企业股份有限公司总裁郁亮
房价从快速上涨到理性调整
证券时报记者：最近一段时间，对房地产关注比较多的是珠三角地区房地产价格开始出现滑落，成交低迷，“拐点”之说频频见诸报端。
您如何看待这一现象？
郁亮：我们从来不担心房价涨和跌的问题，因为我们相信市场的力量，相信调控的积极作用，市场或许有不理性的时候，但终究会回到理性的轨道上来。政策调控也是重要的力量，这种力量可以促使市场在低迷的时候正常起来，在市场过于亢奋的时候使它变得理性。
我们说“拐点”，是说从“快速上涨”到“理性调整”的拐点。中国很大，各地区情况不一样，比如说沈阳，过去一年房价只涨了8％，这种涨幅是比较合理的，跟当地的居民收入水平涨幅差不多，所以不存在拐点问题。但像珠三角地区个别城市涨幅特别大，所以需要回到理性发展的轨道上来。
证券时报记者：中国社科院近期发布的2008年《经济蓝皮书》预测，由于支撑我国房地产市场持续发展的因素将长期存在，我国房价上涨趋势不可避免。这似乎和你们的上述判断有很大不同？
郁亮：我们说房价是从一个“快速上涨”到“理性调整”的过程，并不是指从“快速上涨”到“快速下跌”的过程。如果说一个地区的房价与当地居民收入水平相联系的话，我们觉得房价仍旧保持一定幅度上涨是正常的。相反，如果老百姓收入在提高，房价却在下跌是很不正常的。我们反对的是过快上涨，所谓过快上涨，是房价与当地经济发展水平相脱离，脱离了当地居民的购买力，是纯粹以投资为主的市场，是一个不正常的市场。
大众住宅将成主流
证券时报记者：2007年给您印象最深的是什么？
郁亮：我印象最深刻的是住宅保障问题，而不是盖了多少房，卖了多少房，创了什么纪录。我国房地产业经过10年的发展和宏观调控，整个行业、整个社会相关群体终于找到了一个共识，就是住宅保障是我们建设和谐社会的根本，也是房地产行业未来能够持续发展的基础。
证券时报记者：您是说从行业政策上，2007年发生了重大转变？
郁亮：不仅仅是2007年，而是最近几年来行业政策一直在向着一个方向变化，只不过2007年的趋势已经非常明朗。今年8月，中央召开了全国住房工作会议，下发了24号文（《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》），这次会议将完善住房保障体系作为政府下一步住房工作的重点。
这个政策出台后，国土资源部紧接着下发通知，要求各地在进行土地供应时，廉租房、经济适用房和中低价位、中小套型普通商品住房的建设用地供应量不得低于住宅供应总量的70%，也就是说，包含政策性住房在内的大众住宅将成为今后住房市场的主流。
从行业政策来说，1998年的货币化改革是重大政策的始点，10年之后我们又有一个重大的政策变化，1998年的改革方案中提到了三个市场：商品房市场、经济适用房市场和保障性住房市场，但很不巧的是，之后却遇到了亚洲金融危机，扩大内需成为主要的工作，后两块市场基本给放弃了，只留下以商品房为主的市场。那个时候，刚刚货币化改革，人人都分到房子，所以问题不严重，但累积了十年，问题就严重了，三个市场变成只有商品房单一市场的弊端就显现出来。今年的全国住房工作会议就把这个问题明确下来，重新开始强调住宅保障的重要性。
房地产市场格局在改变
证券时报记者：上述政策的变化会对房地产行业产生什么样的影响？
郁亮：对于这种转变，有些人过于乐观，甚至把它当成是利好，认为这样商品房会减少供应量，价格就可以提高，这是牛市心态，但70%的大众住宅比例很可能会改变房地产市场的格局，如果政策性住房的比例很大，一些原来垫着脚要买房的人暂时就不用垫脚，他会把脚跟放到地上去了，而不是急着提前消费。消费者心理预期发生很大变化，整个市场气氛也会发生很大变化，如果这种情况发生了，对行业肯定会产生很大影响。
证券时报记者：市场格局的转变会不会对房地产商的利润产生影响呢？
郁亮：有一种误解是房价涨得越高，开发企业的利润就越高。我们假设房价一直这么涨下去，行业利润就会足够丰厚吗？大家看到现在越来越多的家电制造业进入房地产行业了，他们进来的理由是房地产行业的利润厚，家电行业利润薄，所以他们要进。新的进入者一定会导致行业平均利润降低，房地产行业不可能一直维持高利润水平。
还有一个因素在于，房地产行业的增值税，如果大家都照章纳税的话，过高毛利导致的利润增长几乎没有，或者说很少，大家可以看看万科的财务报表，每年的税收增长速度都是要远远大于利润的增长速度。
有一些小发展商不愿意降价，因为他们就只有那么一套产品，卖了就没有了，很难再开发新的项目，如果它没有什么贷款的话，高价放着也可以，但是对于大的发展商而言，虽然价格相对低一点，销售出去以后可以马上做其他的项目，所以他们有快速销售的动机。
