1、明年你的房贷负担增加多少？
今年央行先后在3月、5月、7月、8月、9月连续5次提高存贷款利率，其中5年以上贷款利率由去年的6.84%上调至7.83%，共提高了2.79个百分点。。目前大部分银行均采用央行调息次年的1月1日执行新的房贷利率。这也意味着，明年1月1日银行将对房贷老客户清算连续5次加息后的贷款利率，供房贷的市民明年每月供楼无疑将要增加一笔不少的钱。
五次加息后，10年期、15年期、20年期、25年期、30年期的每万元房贷因今年5次加息的月供增加额分别为5.1457元、5.5957元、6.0167元、6.3984元、6.7356元。
举例，33万元20年期房贷的月供增加额为6.0167元×33＝198.5511元，47万元20年期房贷的月供增加额为6.0167元×47＝282.7849元。
具体金额可参考下面的专业房贷计算器。http://fangdai.fangbole.com/13.htm
2、你需要提前还贷吗？
三种不适合提前还贷的人
1) 每月收入较低、资金积蓄较少的客户不应该提前还贷。因为提前还贷后虽然可以减少利息支出，但如发生工作变动导致收入减少或家庭出现意外时，会影响生活质量，或导致贷款逾期，个人信用记录产生不良甚至房产被银行拍卖。
2) 投资能力较强的客户可将闲置资金用于投资获得更高收益；而那些风险承受能力强、或对现有投资组合收益率较满意，有一定投资经验的人群可通过相关理财产品，以获得较高收益，从而降低房贷负担。
3) 从事的经营活动需要较多流动资金者
三种适合提前还贷的人
1) 资金较充裕、工作较稳定的客户。
2) 投资渠道不畅、收入较为单一的普通“房贷族”，目前5年以上房贷基准利率已上涨到7.83%，一般而言风险较低的理财产品都很难达到这么高收益。如果没有好的投资渠道和投资经验，还是选择提前还贷较好。
3) 获利丰厚的股民，可考虑将股市中的部分获利资金，用于提前还贷。
4) 有计划购置“二套房”且需要较多贷款者，一些银行规定，已结清的房贷不影响客户再次获得首套房贷的优惠。部分客户从需求出发，如有换房计划，可先办理提前还贷。
3、你该选择哪种类型的提前还贷？
目前提前还贷一般有5种还款方式：全部提前还款、.部分提前还款而期限缩短、部分提前还款而每月还款额减少、部分提前还款同时减少每月还款额缩短还款期限、只缩短还款期限。
目前大多数银行所能提供的还款方式为前三种，客户可在前三种还款方式中选一样。以2007年4月，一笔70万元、期限20年优惠利率6.04%的贷款为例。按等额本息还款法计算，月供为5031.18元，20年利息总支出高达507485.08元。从今年4月至12月，仅8个月时间内，已支付购房贷款利息为27972.01元。
前三种提前还贷方式逐一计算结果为：
第一种：将所剩贷款一次性还清。
利息总额=提前还贷前的利息额＝27972.01元
结果：节省利息支出48万。
第二种：部分提前还款，月供不变，缩短还款期限。
提前还款10万元，仍保持之前的月供水平，即5031.18元，贷款期限则缩短为15年7个月，提前还款后的总利息为362381.06元。全部利息总额=27972.01+362381.06=390353.07元。
结果：节省利息支出11万
第三种：部分提前还款，减少月供，还款期限不变。
提前还款10万元，贷款期限剩余19年4个月，月供减少为4509.49元，提前还款后总利息为458478.09元。利息总额=27972.01+458478.09=486450.1元
结果：节省利息支出2万
具体金额可参考下面的专业房贷计算器http://fangdai.fangbole.com/13.htm
4、一定要在1月1日之前还房贷吗？
事实上，各银行调整还款日是不同的，并非所有的客户都要赶在明年1月1日之前还贷。
建行对2005年3月17日前贷款的客户，统一由明年1月1日起执行新贷款利率；之后的贷款则按“对年、对月、对日”原则调整，如去年5月25日的贷款可到明年5月25日执行新利率；
中行目前房贷几乎都按“对年、对月、对日”调整。
招行贷款分为两种，一种是固定日期调整，即从明年1月1日开始执行新贷款利率，还有一种则是跟随央行贷款利率调整而调整，如利率调整日在扣款日之前，则当期调整，如在扣款日之后，则次期调整。
深发展的合同签订有按月、按季度、按年、按周年四种方式调整。如果是按年，则按照“对年、对月、对日”原则调整，如果是按周年，则每年1月1日调整。
5、你需要了解的提前还贷流程
对于有必要提前还贷的市民，要做好准备工作，提前了解相关流程。一般情况下，贷款购房者在提前还贷时需要经过5道程序。
第一步，要注意查看贷款合同中有关提前还贷的要求，注意提前还贷是否须交一定的违约金，如若合同上注明，则要看清楚到底要收多少，并准备好这笔违约金；不同银行还会有不同的最低还款金额限制，比如广发银行要求是1万元的整数倍等；
第二步，向贷款银行电话咨询提前还贷的申请时间及最低还款额度等其他所需要准备的资料。一般需要携带身份证、借款合同、收押房产证文件、代扣还款委托书等资料，到贷款经办银行办理新预约。如果是一次性结清贷款的，要由本人亲自办理。最好咨询经办行具体办理流程及相关规定。
第三步，提前提出申请。一般银行会要求客户填写提前还款的申请单，有的银行要求客户提前一个月预约，期间利息将照常收取。中国银行需要提前15个工作日预约，并且要贷款一年以上才可以提前还贷；工商银行和农业银行都需要提前1个月进行预约。民生银行推出“无障碍提前还款”的服务承诺，即客户在该行银行办理按揭贷款后，可以随时向银行提出提前还款申请，民生将会在五个工作日里完成客户提前还款的操作。
第四步，借款人携相关证件到借款银行，办理提前还款相关手续；
第五步，客户提交《提前还款申请表》，并在柜台存入提前偿还的款项。
此外，不要忘记注销抵押。否则贷款虽然还清了，但房屋仍在产权部门备案，会为日后的房屋交易带来不必要的麻烦。贷款人办理注销时需要在银行申领退还的抵押权证明书，去房屋抵押产权部门领申请注销登记表，最后附上购房合同或产权证办理抵押注销。
6、房贷险如何处理
虽然2006年之后贷款购房已经取消了保险费用，但在2006年之前贷款的购房者是需要交纳保险费用的。在贷款人提前偿还全部贷款后，原个人住房贷款房屋保险合同也提前终止，因此按有关规定，贷款人可以携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前交的保费，提前还清贷款所退还保险费为已交保险费在提前归还时的现值减去提前归还前占用保险费在提前归还时的现值。
当然，退保并非惟一办法，另有两个选择：
选择一：更改受益人为房主
当房贷提前还清的那一刻起，房贷险的受益人就可以变更了。所以提前还贷，可以更改房贷险受益人，把房贷险作为家财险来使用。
优点：避免退保损失，房屋有一定保障。
不足：保障范围较窄，房贷险的保障责任仅限于火灾、爆炸、暴雨等。
选择二：转保普通家财险
房贷险的保障主体是房屋建筑本身，房屋内部的财产并不在承保范围内，而普通家财险则可将保障范围进一步扩展，因此可选择将房贷险转为普通家财险。相比退保后再投保同类的家财险，保费大约可以节约30％左右。
转保程序：提前还贷后，银行出具提前还款证明→向保险公司出具房贷保险单正本、副本和保险费发票→提供保险单上所有被保险人的身份证原件和复印件→保险公司核算房贷险应退保费，并确定普通家财险的相应保额、保险期限→保险公司出具投保单。
优点：避免退保损失，保障范围扩大。
不足：需要花时间办理转保手续。
网友评论：btpigpig 回复日期：2007-12-5 14:13:06
是不是哦？漫漫看。
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网友评论：uestczcs 回复日期：2007-12-5 14:26:21
我是建行做的按揭，真的是对日的，我一直奇怪呢！
网友评论：宪法最大 回复日期：2007-12-5 17:01:14
赶快回家看看，我一直以为我的贷款是在年头上调的
网友评论：小虫加油 回复日期：2007-12-5 17:38:00
有没有什么攻略可以让我不用还钱立刻还贷完的方法呀？着急啊。。。。
网友评论：wyjalex 回复日期：2007-12-5 18:25:26
还清了。
网友评论：justamj 回复日期：2007-12-6 9:14:50
记号
网友评论：homeinonit 回复日期：2007-12-6 9:45:18
保持一定的资产负债率有利于资产的稳步增长。提前还贷属于不会使用金融杠杆。在通涨时期号召大家提前还贷。楼主是不懂呢还是不懂呢？
网友评论：homeinonit 回复日期：2007-12-6 9:53:15
加利息就要提前还，楼主太听话了吧。呵呵。我问个问题：
7.83%对于cpi是1.0或6.3是否是相同的？
网友评论：怀欢 回复日期：2007-12-6 10:12:07
不太懂，楼上的能否解释一下？
打算提前还的~~~~
网友评论：p2a火星猪 回复日期：2007-12-6 11:16:37
说的好啊楼主......
作者：homeinonit 回复日期：2007-12-6 9:45:18
保持一定的资产负债率有利于资产的稳步增长。提前还贷属于不会使用金融杠杆。在通涨时期号召大家提前还贷。楼主是不懂呢还是不懂呢？
大哥...懂与不懂不重要,重要的是房奴们要少还钱啊~~~国家的调控手段会让很多房奴吃大亏,我们只能寻求自救不是么?
网友评论：贝阿宝 回复日期：2007-12-6 11:24:59
简单说吧，
如果你手上拿着这笔钱去做投资（炒股也好、炒金也好、放高利贷也好、开店做小生意也好），如果你每年的利润率超过了房贷的利率，那么急着提前还贷反而不合算。
当然了，如果你是那种手上拿着一大笔钱不知如何是好的，那还是提前还贷算了，落得个清静。
网友评论：candyqiao 回复日期：2007-12-6 13:39:45
记号，慢慢学习！
网友评论：jiafeimao0318 回复日期：2007-12-6 14:03:38
主要的是懂行的朋友让房奴们少还钱才是硬道理!楼主的意思是第二种还款方式看来比较适合大家,值得借鉴
网友评论：homeinonit 回复日期：2007-12-6 14:38:28
今天闲着，既然是论坛 ，我就和楼主论谈一下。无恶意别介意。
我说个假如吧：
假如这个cpi是中国特色的cpi，实际cpi需要算上房子啊，教育啊，看病买药品啊什么什么的，就不是6。x了。而实际上是10%。（拿电子汽车来说话的请打住，不要和统计局专家发言人一样无耻！）这样的话，你存1w，按照贷款利息给你算，每年利息604元。一年后总有10604。只能买到相当于当前9540的东西，要是买猪肉恐怕只能买到原来的一半了。这个假如叫通货膨胀。这期间你借了别人的钱，尤其是借钱给你的银行都承认实际利率为负，你，就赚了。
第2个假如，假如你有1w块/月的收入，30w的贷款。20w的存款。以下都是假如，每月还3000吧20年（此瞎写），20w的存款投资到一个东西上，在通货膨胀时期，投资到一个东西上是很容易回报超过利率的。一年后比如收益11%，就叫做刚跑赢通货膨胀。每月还3000想当于还猪肉以前300斤现在只要还250斤了。这个假如的主动权在你手里。因为钱在你手里，你有两个投资，当你忽然失业可以变现一边救另一边，要是钱都在一处房子上，虽然实际正资产但救自己很麻烦。
---------------一个企业，需要有一定的贷款，用你20w的钱指挥了一共50w的钱给你做事情，叫做负债率金融杠杆啥的-----------------只代表另一意见的个人看法-----------------同贝阿宝说的意思一样。
网友评论：homeinonit 回复日期：2007-12-6 14:45:40
说了半天其实就一句：实际负利率，（风险允许内）借债越多越合算。
网友评论：赌神2008 回复日期：2007-12-6 21:11:00
头疼啊
网友评论：knoplfer 回复日期：2007-12-6 22:02:56
楼上的楼上说得有理
网友评论：一个人的水星 回复日期：2007-12-7 13:27:17
其实，这篇帖子，是房伯乐的枪稿而已。大家看看就散，别太在乎。
网友评论：宪法最大 回复日期：2007-12-10 11:38:17
保险公司不让俺还房贷险，怎么办？
网友评论：宪法最大 回复日期：2007-12-10 11:50:44
银行按揭贷款35万元，20年还清，一次性交了房贷险三千多元。可是提前还清了银行的贷款，在要求退房贷险时却遇到了问题。保险公司工作人员说，因为保单上“特别约定”一栏有一行注明：若提前还贷，保险人按扣除代理费后的实收保费计算退保。
怎么银行还赚代理人的保险回扣？
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网友评论：左月左白 回复日期：2007-12-10 12:44:06
学习一下！！！！！！
网友评论：未央镜 回复日期：2007-12-10 13:13:27
学习一下！！！！！！
网友评论：有空间就有可能 回复日期：2007-12-12 9:48:11
房贷又要涨了！
关于加强商业性房地产信贷管理补充通知全文
2007年12月11日中国人民银行网站
中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知
银发〔2007〕452号
中国人民银行上海总部,各分行、营业管理部,各省会(首府)城市中心支行、副省级城市中心支行,各银监局,各国有商业银行、股份制商业银行：
为进一步贯彻落实《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(银发〔2007〕359号，以下简称《通知》)，依据国家住房消费政策和相关规定，现就执行《通知》第三部分“严格住房消费贷款管理”中的有关问题补充通知如下：
一、以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。
二、对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人应当提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。当地人均住房平均水平以统计部门公布上年度数据为准。其他均按第二套房贷执行。
三、已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，按前款规定执行。
四、商业银行应切实履行告知义务，要求借款人按诚信原则提交真实的房产、收入、户籍、税收等证明材料。凡发现填报虚假信息、提供虚假证明的，所有商业银行都不得受理其信贷申请。对于出具虚假收入证明并已被查实的单位，所有商业银行不得再采信其证明。对发生上述情况的借款人和单位，商业银行应及时向其所在地银行业协会报告，由银行业协会负责收集上述信息并予以通报，监管部门列入重点检查内容。
各商业银行应根据《通知》及本补充通知精神，制定具体实施细则，并向中国人民银行、中国银行业监督管理委员会报备。
请中国人民银行上海总部，各分行、营业管理部、省会(首府)城市中心支行，各省(自治区、直辖市)银监局将本通知联合转发至辖区内城市商业银行、农村商业银行、农村合作银行、城乡信用社及外资银行。
中国人民银行 中国银行业监督管理委员会
网友评论：抄机超人 回复日期：2008-2-18 16:10:16
那位分析CPI的朋友，能说说现在有什么能投资，要知道7.8是无风险收益呀，比这个还要划算的投资应该很少吧，就算有，大家一窝蜂的去做，也做不起来了，楼主说的很对的，没有好的投资方向的人，还是提前还贷的好
网友评论：arthur_007 回复日期：2008-2-20 15:37:17
讲的很明白，学习中。。。。
网友评论：fangfang810 回复日期：2008-2-20 17:09:11
好帖子，顶一下！ ^_^
集大成 利天下！《房地产精英摇篮QQ群》网聚房地产界专业人士！
欢迎从事房地产开发、设计规划、营销策划、物业管理、建筑施工等方面的朋友来交流！
QQ群号码：52366104
验证信息请写上“社区”。
网友评论：远山的yun 回复日期：2008-2-20 22:59:47
学习了，我今年可能就要提前还贷，学习一下这些知识很有用处，谢谢LZ的好文
网友评论：susan山茶花 回复日期：2008-6-15 0:52:39
欢迎加入QQ群：70年代上海单身家园63706856 。
本群的精神，让大家在这里学会生活。（欢迎英语爱好者在这里交流）。
也许你暂时还没有遇到自己的另一半。但是不要郁闷，不要但心，更不要伤心。他（她）也学就在某个角落等着你。所以你要善待自己，提高自己。等有一天你遇到他（她）了，能够不让对方失望。让我们在这里真诚的交流。交流一下在这样一个大都市怎样有意义的度过每一个单身的日子。
周一话题：70年代人的职业生涯。
周二话题：怎么练一口流利的英语
周三话题：说说你心中的他（她）。看看自己的要求是不是太高了。
周四话题：说说你的压力
周五话题：英语聊天时间
周六话题：怀旧时间，说说你离最初的梦想还有多远。
周日话题：信息互通时间，说说你知道的你认为有价值的资讯，比如说好的学英语的网站，好的淘宝小店，好的食谱，怎么吃最健康。对你影响最大的一本说或电影等等等等。让大家共同进步。
（当然大家也可以随时聊自己喜欢的内容，话题只是在大家没话说的时候给大家的一个提示）
须本科学历以上的单身白领人士。申请时请注明：职业，年龄，学历，身高，体重。不符合条件者请勿饶。
