“如果按2005年制定的普通住房标准，能享受新政优惠的市民基本不多。”
当10月22日上海市14条意见出台后，无论是业内人士，还是普通买卖双方都看出其中“门道”——普通住房标准的界定是一道不折不扣的槛。
三年来标准线已滞后
从汉宇地产统计数据来看，按照2005年的普通住房标准计算，上海9月份全市成交的所有住房中，普通住房成交量为112871平方米，占23.1%，而非普通住房为374878.5平方米，占76.9%。其中符合普通住房标准的成交又大多分布在金山、崇明、松江新城等交通不便的区域和板块。
回溯到2005年标准来看，容积率和面积并不是各界争议焦点，内环17500元/平方米、内外环10000元/平方米、外环7000元/平方米的标准线已形同虚设。
“现行的普通住房标准早已滞后，内外环间10000元/平方米的价格连一些售后公房都买不到，”家住虹口区赤峰路一带的市民告诉《东地产》记者，“3年来，这一带房价早已翻了一番，像我家老公房3年前只要8000元/平方米不到，现在早可以卖到11000元/平方米，有些邻居卖的甚至更高。”
如同居住在赤峰路一带的市民所言， 3年前二手房指数办公布的区域各板块均价显示：2005年5、6月份，虹口区曲阳板块尚且还在9100元/平方米上下徘徊，而2008年8、9月份就已达到14500元/平方米范围；与此同时，内环的南京西路板块也从11186元/平方米攀升至21086元/平方米。
标准线成新政指挥棒
“市政府出台14条建议中首付和贷款利率的下调是做的最漂亮的一招，不过美中不足的是没有一次到位讲明普通住房标准。”台庆房屋副总经理陈史翎在接受《东地产》采访时这样解读新政。
其实，各界将目光一致集中于普通住房标准上并不奇怪。“从14条意见可见，其中有4条涉及力度颇大的税费优惠政策直接针对普通住房。”福美来不动产董事长胡正华一样将普通住房标准的出台作为后市走向判断的重要依据之一。
“如果按照05年普通住房标准计算，受惠面将会非常狭小，如此一来，市场也就无法拉动内需。唯有放宽标准，将普通住房与非普通住房比例由现在的1/5上调至1/3，受惠面扩大才有可能刺激消费。”中原上海集团总经理谭百强将普通住房标准比例的多少直接与受惠群体挂钩。
不仅如此，业内人士更是将普通住房标准看为游戏规则中一条重要的指挥棒。如今，处在普通住房边缘的买卖双方，更是屏息期待标准的出台。
放宽标准线让利与民
当中央政府放权至各地政府后，上海六部委闭门开会加紧研讨标准等相关细则。《东地产》记者连日来联系房屋土地管理局工作人员，均被告知：“正在开会”。
记者从各方了解到的消息，普通住房标准细则虽暂时未出，但有可能将从两方面考虑。其一，不外乎放宽各环线价格；其二，回避最为敏感的价格线，在满足容积率、小区住宅建筑面积两者要求下即可判断普通住房。
根据中原集团总经理谭百强判断，最有可能操作的是各环线价格至少上调20%，以此明确告知消费者各环线指导标准。
21世纪不动产上海区域市场中心对9月内外环间成交的二手住宅房源以现行“非普通住宅”标准进行抽样统计，约有15%左右的房源处在普通住宅范围内。若将该现行判定标准中的10000元/㎡的单价标准上浮30%，将有约55%左右的房源可以成为普通住宅；若将该标准上升50%，将有约76%左右的房屋成为普通住宅。
与此同时，信义房屋分析师粗略估算，如果放宽普通住宅标准，假设一购房者原来购买的150万元的非普通住宅现在属于普通住宅的标准，可降低各种费用几万元，而卖家更是节省十几万之多。
上海14条救市政策解读
第一条，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%，首次购房证明由市房地产交易中心出具。
政策力度：★★
《东地产》解读：此次新政的目的不是托房价，不是鼓励投机，而是鼓励投资自住，对正常的住房需求给于支持。
第二条，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。第三条，对个人销售住房暂免征收土地增值税。第七条，个人转让自用2年以上、并且是家庭惟一生活用房取得的所得，个人不负担个人所得税。第九条，免收个人购买普通住房的住房登记费和个人买卖存量普通住房的住房交易手续费。
政策力度：★★★★
《东地产》解读：这三项减税对于普通住宅和非普通住宅都适用，属于普遍的“大赦”，可以减少购房者的成本，刺激成交量回升。
第四条，对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。
政策力度：★★★★★
《东地产》解读：改善型普通自住房这一次也在利率优惠空间之内，其实可能意味着二套房政策开始松动。利率是购房人购房的最重要参考指标，而此次新政明显在降低购房人的月供成本。事实上，自从9月15日之后，中国降息通道已经形成。最低首付款比例调整为20%，实质上可以扩大购房者的范围，有利于刺激清冷的成交量。
第五条，下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。第八条，购买自住普通住房的，住房公积金贷款最低首付比例调整至20%。对第一次购买自住普通住房的家庭，在符合贷款条件的情况下，每一借款人基本公积金最高可贷款额度从20万元提高到30万元，每户家庭最高贷款限额为60万元。若有补充住房公积金的，每户家庭最高贷款限额为80万元。
政策力度：★★★
《东地产》解读：公积金贷款利率下调了0.27个百分点，恢复到2002年左右水平，可以极大地激发消费者的购房热情。
第六条，个人将购买超过2年的普通住房对外销售的，个人不负担营业税。第七条，个人转让自用2年以上，并且是家庭惟一生活用房取得的所得，个人不负担个人所得税。
政策力度：★★★★★
《东地产》解读：这两条是对财政部7条政策的突破，可以为改善型需求提供方便，也符合一些投资者的胃口。
第十条，调整本市普通住房标准。具体规定由房屋、规土、财政、税务等部门另行公布。
政策力度：★★
《东地产》解读：现行普通住房标准是市政府于2005年颁布的，符合这些条件的普通住房并不多。如果不去修正的话，新政的效力就会大打折扣。
第十一条，继续加大中心城区旧区改造力度，重点对成片二级旧里以下房屋实施改造，“拆、改、留”并举，努力改善旧区居民住房条件。第十二条，建立和完善住房保障体系，通过收购等方式，增加廉租住房房源，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，解决低收入家庭的住房困难。
政策力度：★★
《东地产》解读：改造旧房，提高老百姓的住房条件，是这次新政的主要特色，也让此次救市凸显更强烈的民生保障色彩。
第十三条，加强对市场信息和基础数据的整合、监测和分析，建立房地产市场信息发布制度。进一步规范房地产开发企业和中介企业市场经营行为，加强房地产市场管理，实施存量房交易资金监管，切实保障购房消费者的合法权益。
政策力度：★
《东地产》解读：相对于开发商和中介来说，购房者是不专业的一方，那么，如果不建立房地产市场信息发布制度，不严格监管开发商和中介，他们很可能就会大肆侵犯购房者的利益。
第十四条，严格执行土地利用总体规划和土地利用年度计划，加强土地供应管理，从紧经营性商品住房项目的土地供应。
政策力度：★★
《东地产》解读：现在上海的成交量不活跃，其中一个重要原因在于存量房过多，持币待购者都有一种预期，房价还会往下降。之所以从紧土地供应，很重要的原因就是让市场消化已有的存量房。
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