该项目于去年开始动工建设，开发商系来自一线城市的品牌房地产开发企业，于2006年6月份，以6.9亿元天价拿下了166亩黄金土地开发权，此举当时震惊业内，如此高昂的土地成本价格使得当时一些业内人士并不看好该地块的运作。在一片质疑声中，项目于08年初终于面世了，当时热销的场面吸引了众人的关注，也出乎一些业内人士对该项目的预测。时隔两个月，项目二期也已推向市场，销况依然火爆。就在业界称奇与该项目的火速销售技巧之时，怎料购买该项目的业主却列出了开发商的12大“罪行”……
时间：2008年5月22日 上午9：30
地点：本站直播间
【记者】各位网友，大家上午好！欢迎来到本期的本站关注。买房过程中霸王合同、虚假宣传、面积不符等问题时有发生，可当这所有的问题集中到一个项目时，而且是全国知名房地产企业所开发的项目时，我们不免有些困惑，本期的本站关注就针对该问题楼盘，请律师、业内维权专家共同分析问题根源，寻求解决方法。首先向大家介绍一下今天到场的各位嘉宾，从我的右手边依次是：
济南经济广播电台记者郭慧女士
山东圣慧律师事务所律师马培民先生
本站济南房地产网置业者学院院长田双立先生
以及业主代表
我们先请业主代表大致说一下这个项目很不满意的地方。
【业主代表】首先，一开始销售的时候广告打得非常响，为了吸引眼球说是复式豪宅，通过结构、价格、商业价值去推广，让所有的客户觉得这个房子位置很好而且价格很合适。尤其在复式这方面承诺很多，层高高于5.4米，房屋的结构、布局、面积、商业价值，我们购买的时候销售小姐极力地推崇他们的各种户型。一期比较幸运，基本上是现房，房子已经有一定的样子了。当我们购买二期开盘的时候，实际房子出现了实际样板房，我们看了以后非常生气，很多的内容和早期宣传的不同。
【记者】不好意思，打断一下。您说您购买的一期已经是准现房了，为何当初没有先看看房子，再对照合同、对照广告宣传再决定是否购买呢？
【业主代表】他们不让到工地看，只是看售楼处的样板房。
【记者】实际后来真实的样板间和售楼处的样板间有差别是吗？
【业主代表】不光和售楼处的样板间有差别而是和售楼小姐说的有很大差别。
【记者】都有哪些差别呢？
【业主代表】他们的购买流程不正常。有的房产商是先交订金签合同，他们是先交首付才可以看合同。我们看合同的时候说，你们的合同是格式合同，第一是不可能修改，第二你们看也没用，因为你们已经交首付了，首付已交签就行了。其实我们也看了，对某些条款有异议。他说很多人都签了你们怎么不签？在当天推出了优惠政策，很多人心头一热，像这种地方、这种楼盘开发商不可能欺骗我们。后来我们在看真正样板间的时候，首先层高非常地不符合现实。
【记者】您刚才提到的几个问题首先请律师给与解答。在签合同的时候，正规的房屋买卖合同的签订与房款的支付是怎样一个顺序？先交首付后签订的符合要求吗？
山东圣慧律师事务所律师马培民先生
【业主代表】而且售楼小姐告诉我，如果你们不签合同，首付款不退。
【马培民】首付款和定金之间是有差别的，定金是一定的“定”，这个定金一方违约，必须双倍返还，这是第一点。如果是首付款的话，实际上相当于预付款，预付款是一方违约单倍赔偿，是不一样的。举个例子，开发商违约了
【记者】刚才还谈到了格式合同的问题。合同分哪些种类？购房合同有哪几种？
【马培民】合同的种类分好多种，一类是书面的，一类是口头的。当然，作为售房合同国家要求是书面的，但是书面合同里可以分成格式的和双方协商的。在我国房地产每个区域都有标准合同，这个标准合同无形中对开发商形成了制约，保护了准业主的利益。
【记者】这种合同是格式合同吗？格式合同能否变更条款内容？
【马培民】基本上是，所谓的格式合同并不是不可变的，格式合同也可以通过双方协商改变它的内容和条款。
【记者】这仅仅需要双方的协议就可以吗？
【马培民】对。
【业主代表】他们根本不给机会。
【马培民】手写的条款要高于原来的格式合同。
【记者】一旦出现纠纷，首先以手写的补充条款为准？
【马培民】对，比原来的格式合同效率还要高。
【业主代表】我们一开始还是认为，开发商只要履行合同就可以了，但是当二期的房子有现房的样板间以后，我们去看。他们一直跟我们说层高5.4米，合同上是5.2米，合同从头到尾没有提到复式这件事。而且有一个委建协议，说我们委托开发商建一个隔板，说这个房子不是复式，只是普通的层比较高的5.2米的房子，但是是我们委托他们去建中间的隔板，这就成为了所谓的复式。但是合同上明确表示，由于你们委托我们盖的加层出现任何的法律纠纷、房产证问题由买受方承担。因为隔板出现的任何问题包括法律规定、国家要求，这些一旦违约我们承担责任。
【记者】这个问题问一下田老师，这位业主代表提到的开发商在合同中约定的此条，有可能会出现哪些问题？像开发商所说的是业主委托他建的这个加层，将来交房以后有可能会出现哪些问题？从您专业的角度谈一谈。
本站济南房地产网
置业者学院院长田双立先生
【记者】无法通过质量验收是有可能存在第一条的隐患。刚才田老师您说，开发商他拟定的委建协议，开发商是在违背自己的什么责任？
【田双立】责任多了。第一，它超过了规划局批准的建设工程规划许可证的总建筑面积，建设工程规划许可证是销售房屋必需的“五证”中第三证，也是其中重要的一个证，它首先确定的是该楼的总建设面貌。开发商这样做，我刚才谈到是打了个政策的擦边球。开发商在卖房子的时候已经明确说，我卖的五十多平方的房子，实际上我要给你做成复式就是一百多平方，但是开发商也说了实话。将来房产证上就是给你五十多平方，这样做并没有违反规划设计，也没有违反国家房产测绘规范，将来会按照实测面积五十来平方进行房屋的确权，按确权面积颁发房产所有证书，就是房屋产权证书。但是开发商是做出了一种“高明”的销售方案，就是把原有的确权面积五十多平方扩大了两倍进行出售，如果按照两倍的面积卖的话，那就严重违反了规划面积，从而影响了房屋的确权。但事实上，房产证又不多给面积，这样可以规避政策的约束。事实不是这样，因为他多卖了面积。
我粗略算了一下，按照开发商承诺的房价，当时我一个朋友买这个房子的时候是7800元/平方米，那个合同上是54.09平方米，但是开发商不是按照54.09×7800元/平方米来计算房价的，他是按照54.09×2×7800元/平方米，这样房价是115.44万，产权证上还是54.09平方米。按照我这个朋友买的115.44万的房产除以房产证上所得的确权面积该房屋的单价到了21342元，在当今中国这样的房价已是罕见了。因为高价的城市北京、深圳房价都开始降了，在我们济南发现了这么高的房价，令我感到非常震惊。所以，开发商说的每平方米8000元是骗人的。这里面，开发商规避了确权面积——还是54平方米，规避了规划面积——没有超总面积，实际上多了一倍房产面积的利润。举个例子，我们这个城市的城建配套费是246元，刚才这样算，四舍五入按50平方米算乘以城市建设综合配套费每平方246元，该小区在宣传广告中提出他们一共有3000户，这样乘以3000户，他可以“合法”的获得3690万元的免缴城建配套费的费用。
另外，我们国家计算房地产利润除了按照建设成本之外，还要参照建筑面积。按照开发商这种“花一层的钱买两层的房屋”的宣传广告来解释，那这家开发商就等于花了一层的建设成本获得了两层的建设利润，同时规避了一倍的城建配套费及相应更多的税和费。我认为，这是违反《中华人民共和国规划法》和《房产测量规范》的同时，存在着偷费漏税的不正当做法。
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