在二手房买卖和抵押贷款中最关键的环节就是房屋价格的评估，可以说，未来的房产评估在二手房交易过程中将会起到“承前启后”的功效。那么，如何准确地评估二手房的价格呢？二手房评估又需要注意哪些要素呢？
市场比较法如何进行评估？
二手房价格评估既是一个市场化行为，也是一个非常专业化的房产研究行为，涉及到的因素很多，过程也比较复杂，是目前房产交易双方极其关心的问题。目前，房地产评估机构对二手房进行评估有市场比较法、收益法、成本法三种方法，但大多数评估机构在有条件的情况下一般选用市场比较法。
所谓的市场比较法是指，挑选至少3个以上与欲评估房屋在地段、房龄、户型等方面相类似市场实例与所评估二手房进行比照，然后依据实例价格再根据所评估房屋的具体情况做出适当修正。其中，修正价格的因素包括物业类型、结构、层次、朝向、室内净高、开间跨度、建造年代、权属、地段等级、面积、房型、采光、厨卫大小、建筑质量、电梯数量和品牌、外立面造型、物业内外部装修、得房率以及物业所处外部环境、绿化、人文、交通、商业服务设施、基础设施、居住人气、小区容积率、区域规划等，都得加以适当的考虑。
例如，一套房屋，朝向以南向为准，东向减5％－6％的系数，西向减10％；多层住宅楼层以3层至4层为准，底层减5％－6％，顶层减10％；新旧主要以建造年代为准，适当看保养程度，最多可减40％；房型的系数加减就更加复杂，两房一厅以厅12平方米为基准，同时还要考虑厅的利用价值（如过道厅和独立厅、明厅和暗厅之别）；厨房、卫生间以4平方米为准，小于4平方米要减2％－5％，明间与暗间又有区别；同时，得房率的高低与加减系数也是密切相关的。
价格评估注意四要素
进行二手房价格评估，既要考虑市场供求关系，更要考虑相关因素的影响。具体来说需要注意以下几方面：
第一要素，区域地段。地段的好坏对二手房的影响很大，尤其是北京房屋的价格区域性比较明显。经济、交通相对比较发达的区域，房屋的需求量大，价格也就相对较高。据统计，北京房地产交易热点区域主要集中在朝阳、海淀、丰台，其中海淀区和朝阳区的二手房成交量占总成交量的46％左右，而这些区域的二手房价也同样最高。例如交易量最大的朝阳区，在商圈比较成熟的ＣＢＤ地段，二手房交易价格约在5800元至7000元每平方米左右，比北京市其他区域高出将近1000元每平方米。同时由于该区域公司及商务场所比较集中，这里的租赁市场也十分活跃，二居室每月租价1800元以上，还处于供不应求状态。非常明显，这些地段的二手房价受区域的带动更加明显。
