一问房价涨跌谁说了算？
“北京房价要跌三成，上海要跌一半。”（2006年6月5日易宪容博文《“房地产新政”会走向哪里》）是当年易宪容教授的名言，一度让老百姓心甘情愿握紧手中积蓄，等待房价大跌时刻的到来。时至今日，虽然听来依然铿锵有力，但梦想的支撑却已轰然倒塌。当看到手中在当年能买到一百平米住房的房款，现在只能买到五、六十平米的时候，老百姓对房价的未来走势表现出了前所未有的担心与无奈。
房价涨跌不由人，敢于如此坚决而又执著断言房价会下跌的地产人士，易教授可谓特立独行。和易教授神交已久，在凤凰卫视《一虎一席谈》的一次PK，也让我感受到了易教授敢于坚持自己观点的可贵精神。对于他的文章和观点我都非常关注，但是对于易教授的一些言论，我仍不敢苟同。
房价稳步上涨 “三成”“一半”如何解释？
自98年房改之后，我国房价进入了持续上涨阶段，特别是在04年以来，高涨的房价更是成为了老百姓心中的沉重负担。房价走势及其所衍生的一系列问题也成为了社会讨论的热点。对于房价问题，我一直坚持自己的观点：在国家经济快速增长，各方需求得不到满足的前提下，房价在短时间内不会稳定下来。我在2006年12月4日博文 《五大后盾支持 房价将依然坚挺》中曾经提到过“从国家经济发展的角度出发，房价是应稳步上涨的。” 8月2日，国家发改委发布的数据也证实了我这一观点，从今年3月份开始，全国36个大中城市商品房集中成交价已经连续4个月环比上涨超过1.5%，房价涨幅明显。不知道易教授所谓的“三成”、“一半”的结论，此时该如何解释？
“官商勾结”不是罪魁祸首
易教授始终认为“商品房的价格基本上是由房地产开发商来主导与合谋之结果，购买者对房价影响很小”（2005年3月16日 易宪容 《穷人买房就应该难吗》 《楼市》载）。“中国的房地产商为什么在短期内涌现出一大批所谓的富豪，……是凭正常的市场竞争、是凭他们个人的市场能力与市场智慧吗？不是。他们靠的是利用政府权力对城市弱势民众及农民土地资源的掠夺。”（2007年3月6日 易宪容《中国房地产富豪涌现靠的是征服权力》《中国经济时报》载），从而把房价上涨的原因归结到“地产泡沫”以及“官商勾结”上，根本不考虑城市化进程加快、居民需求增长等所带来的强大市场需求，甚至给“房价主涨派”扣上了“开发商的托儿”、“银行的托儿”、“开发商的枪手”等“反革命”的帽子。这样的言论现在看来未免有失偏颇。任何行业不可能是投机取巧就可以发展起来的，关系到国计民生的房地产行业自然也不例外。在我国房改之后的将近十年的时间里，我们更应该看到房地产市场以及开发商们对改善居民住房条件所做出的努力和起到的作用。
“剪刀差”给予上涨更大空间
房价的上涨还是下跌，很大程度上是市场化因素决定的。从目前情况看，推动近期房价较快上涨的因素很难在短期内消除。无论是住房市场的供需情况，还是住房保障体系的完善程度，都还远远不及房价稳定所要求达到的程度。从发改委提供的2000年以来房地产开发统计数据看，新建住房供给远远不能满足需求。土地开发率以及商品房住宅房屋建筑面积竣工率逐年走低，这与日益增长的住房需求形成了更大的“剪刀差”。房价上涨依然存在很大的空间。
二问“房价下跌论”让老百姓买到便宜房了吗？
“房价主跌派”多被誉为“老百姓的代言人”，在老百姓心目中的地位之高不言而喻。王小波在《花刺子信使问题》一文中提到过：好消息信使总是受人欢迎的，而坏消息信使总是使人不爽，甚至被杀头。这种逻辑在房地产市场上同样适用。易教授“北京房价跌三成，上海跌一半。”的理论，的确是合了老百姓的心思。但是经过时间与事实的检验，“房价下跌”到底是帮了老百姓还是害了老百姓？“房价下跌论”让老百姓买到便宜房了吗？
暴涨时代无法回避
2007年上半年，北京四环路以内住宅期房均价达到13696元/平方米，四环至五环路为11439元/平方米，五环至六环路为8006元/平方米，六环路以外为5385元/平方米。对比2004年末北京商品住宅平均售价仅为每平方米4747元，两年多的时间，以四环至五环路房价为基准，北京房价不止翻番。
二、三线城市的房价也没有逃脱上涨的“厄运”，以石家庄为例，06年上半年房价还基本徘徊在3000元/平方米左右，如今二、三环的房子在5000元/平方米以下的已经为数不多，城市中心地段优越的房子，成交价甚至已经达到了近8000元/平方米。二、三线城市频繁拍出的“天价地”更是给了房价一个上涨的理由。随着二、三线城市的房地产市场收益率逐渐升高，各类社会资本加速流向二、三线城市地产市场，二、三线城市房价暴涨时代无法回避地到来。
据发改委提供的数据显示，2006年上半年，全国70个大中城市房屋销售价格平均上涨了5.6%。综合07年上半年数据，房地产市场由盘整格局逐步转暖，供求关系吃紧、投资不断累积、市场预期未降等各方面因素促使诸多城市的房价形成新一轮涨势，全国70个大中城市房屋销售价格平均同比上涨了5.95%。
老百姓被破坏的买房梦
不争的数据和事实给“房价下跌”的预言一个破灭的信号，也给了老百姓买上便宜房的美好愿望一个沉重的打击。很多朋友正是听信了“房价下跌”的理论而选择了持币观望，原来可以买一百平米的房款，现在充其量也就是买到五、六十平米，对老百姓来讲，不得不说是一个残酷而又无奈的事实。
古语有云“一言兴邦、一言废邦”。一个业内人士的言论，有可能就会成为千千万万老百姓的行动准则。对于这种让老百姓付出终生积蓄的事情，专家讲话一定要慎重考虑，要有准确数据和系统分析的支撑。“一半”、“三成”的结论不要随口就说，太多的无根之论在伤害了老百姓感情的同时，终究也会搬起石头砸自己的脚。
三问稳定“愤怒的房子” 我们还要走多远？
《新周刊》最近做了一期房价专题为《愤怒的房子》。文章开头提到了一个令人啼笑皆非的消息：建设部官员参加房地产论坛的前提条件是“只要不谈房价”。
政府官员也怕谈房价
现在看来，不仅仅是老百姓“谈房色变”，很多人都在回避着这个敏感的话题。甚至有人把自己曾经说过的与事实不符的言论统统删掉。其实客观地来看待房地产市场的这些情况，房价上涨是一个不争的事实，但是房地产市场的供需情况不平衡、住房保障体系建设不完善，依然是影响房价的重要原因，而并非一些人所强调的官商勾结、炒房等因素所致。我国房地产业的发展，从整体和长期看，应该说是基本健康、良性发展的。当然，整体上健康，不等于每个局部都健康；从长期看发展良好，不等于在每个具体时段都发展良好。什么时段什么地点出现了问题，应该有针对性地对该时段、该地点进行调控，但这不应影响我们整体上、长期的判断。
经济增长 房价如何不涨？
房地产行业发展的最终目的是为城市发展以及经济发展做贡献，所以，研究房地产市场未来走向也决不是仅仅停留在房价问题的探讨上。房价在目前情况下不会下跌，是因为在这一轮开发潮中，房地产市场还有新的空间和出路，一线城市房地产市场完善发展起来后，还会向二、三线城市过渡，并且会因为不同城市的不同发展阶段而出现新的状况和变化，这些都需要我们冷静思考，慎重应对。
首先，房地产市场的供需长期处于不平衡状态。特别是城市化进程不断加快，使得住房市场需求依然在不断增长。此外，二手房交易市场不健全，再加上交易环节税收政策的连续出台，增加了交易成本，更多的住房需求被迫集中在了新房市场上。
其次，随着人民币的持续升值、行业洗牌加剧带来的地产寡头进程加速，以及银行间竞争加剧给投资反弹创造的条件，房地产市场的投资需求也在不断加大，给房价的持续上涨提供了足够的基础。
再次，我国房地产市场住房保障体系的建立还不完善，不同购房阶层的需求还不能平衡，各个阶层的需求缺口依然存在。国家虽然一直在出台政策，但是政策的显效还需要一个长期的过程，短时间内房地产市场难以全面进入一个平稳发展的环境中。国家宏观调控对银根地根的缩紧，拿地成本越来越高，地产开发成本也在快速增加。开发商要保证自己的利润空间，政府要保证各项税务收入，房价不涨也难。
给“愤怒的房子”一剂良方
要让老百姓真正住上便宜房，稳定房地产市场是关键，而不是通过房价来解决老百姓的住房问题。要形成以商品房为主，限价房、经济适用房、廉租房为辅，多条腿走路的住房供应模式。对于政府而言，要把土地出让金、土地增值税等一系列取之于民的税费，真正用之于民，多建经济适用房、廉租房，尽快解决中低收入家庭的住房问题。这点我们可以参考香港的“公屋”模式，商品房进入市场自主流通，解决富人的住房问题；廉租房则用来解决中低收入老百姓的住房问题，长期发展下去，会解决不同的住房需求，促进房地产市场的稳步发展，同时对土地市场也会产生有利的影响。
作为地产研究者，我也会继续坚持自己的观点，关注房地产市场，通过自己的行动来支持房地产市场的发展，希望可以分担老百姓的住房之忧，为房地产行业明天的美好前景而努力。
