现在我为什么在发这个去年写的帖子呢？原因是我觉得，对全国性中心城市来说，现在应该是考虑买房或即将考虑买房的时候了。
但中型城市区分各自的具体情况例如地理位置，各自难料。
小城市和县城还会不断徘徊微降，只要人口出生率不大幅提高，将随着货币贬值长期处于实际下降趋势。
至于大型中心城市，假如人口出生率不大幅提高，数十年后将真正的大幅下跌。到真要面对这种局面的时候，为了维持生活水平，为了确保劳动力，必然会大量引进移民，结果是计划生育，造福外来移民。房价还是跌不了。
四五月份开始股市获利资金不断涌出流向房市，这个现象不用去看专家调查，自己用心看看我们周围就知道了。
尤其是进入六月份股市风险加大，钱难赚以后。
在大城市，你若是年初买房，现在肯定涨了不少。现在再去买就不清楚了。
ZF的确是想调控房价的，但调控房价不象调控股市那么简单，这里面牵涉的太复杂。
关键老百姓从现实生活中清楚的体会到人民币贬值这个现实，而银行是负利率，存在银行就贬值。即使正利率，也不能保证不贬值。
而房子，从历史上看，虽然涨涨跌跌，但趋势却是上涨。回家问一下父母，三十年前是什么房价，二十年前是什么房价。
而且房价还有一个特点，回顾历史就可以注意到，房价一旦涨起来，基本不会大幅度跌回很久以前。
香港九十年代末的楼价sold out就很惨了吧？房价也没跌到八十年代去，九十年代初都没跌到。现在不知道香港的房价，估计又恢复到暴跌前的房价了吧。
在回顾一下打听一下历史上房价低迷的时候，通常也就几年，也就是卖房多买房少的时候，你见过腰斩卖房的吗？顶多赔上装修算一下折旧。而且在房价低迷的时候持币待跌的过后一般都会后悔。
为什么房价不容易大幅度下跌呢？我个人是这样看的：至少在中国吧，房地产业增长算入GDP增长，而房地产在中国对GDP的贡献很大。
股市从四万亿增长到十九万亿，人民银行不会愚蠢的新印发十五万亿的人民币。
但房地产业发展，房子价值越来越高，房子越建越多，人民银行却会随着印发钞票。这就是我分析认为的房价难以大幅度下跌的主要原因。
比如原来中国有五万亿人民币的房产，因为房子涨价以及不断大量建房子，现在变成五十万亿 的房产了，央行也随着印发了四十五万亿的人民币。现在你想让房价跌百分之五十，房地产价值变成二十五万亿，那市场上剩余的二十五万亿人民币怎么办？
所以，要想让房价快速下跌目前只有一个办法，人民银行统计一下房地产增长计入GDP增长以后，一共因此发行了多少人民币，然后把这些人民币烧毁一半，房价自然就下跌一半了。
还有一个现实的办法，房地产发展从此不计入GDP，人民银行也不再为房地产的发展而印发人民币。同时国家大量建廉租房，也不计入GDP，不因此印发人民币。那房价肯定会逐渐跌的，而且长期看会跌的很大。但任何国家领导人也不会做出这种历史性个人牺牲的！
未来趋势乡镇以下房价长期事实上下跌，而随着人民币国内贬值而长期维持一定价格。而中心城市的房价在大的趋势中曲线上涨。
任何国家，即使是再强势的货币，在国内从长期角度货币都是不断贬值的。美元在国内相对于一百年前贬值了多少？相对于三十年前贬值了多少？美国的房价相对于三十年前涨了多少？
不要把七十年使用权当回事，对中国来说这个限制是必须的，因为国家最怕出现大地主。但任何ZF也不会去收全国老百姓房子的，到期只能自动续约。或者因房子老旧而拆迁之类。
投资房产，其实也是投资一个国家的ZF。只要判断经济能持续发展，房地产和核心利益捆绑，国家能长治久安，房价就不怕大跌。因为大跌之后只要经济继续发展，货币越来越多，随着货币实际贬值，还会涨回去。买房，能买在波段低点就不错了。
从长期看，对房价真正不利的因素只有一个，那就是计划生育。但过去和当前以投机获利为目的投资房产的，根本等不到计划生育显示效果的那一天估计早就把房子卖了。
其实计划生育现在就已经开始显现效果了，只不过目前最多只能影响到乡镇一级。我在前面所做判断，未来趋势乡镇以下房价长期事实上下跌，而随着人民币国内贬值而长期维持一定价格。而中心城市的房价在大的趋势中曲线上涨。判断原因一是考虑到人口向城市集中，二就是考虑计划生育造成的影响。
不过计划生育要是达到能影响大型中心城市房价的程度，我估计在这之前国家的医保、社保都出现危机了，因为无论医保、社保都需要年轻劳动力人口创造物质财富才能兑现，相对购买时创造财富多尤其社保就会增值，创造财富少社保就会贬值。假如年轻劳动力人口严重不足，社保就会象金元券一样翻着跟头贬值。
所以，我相信在计划生育能影响到主要中心城市房价之前，国家就一定会开始鼓励生育了。新的人口理论将出现，重新洗脑将开始，不生育开始交不生罚款，多生子女国家开始补贴多生子女费。
网友评论：asdfgtrewq258369 回复日期：2008-6-23 7:53:05
面临变幻莫测的市场风险，长期投资是自欺欺人的笑话。
多军说：“房价从长期趋势看是上涨的”。要看到，香港1997年房价泡沫破灭11年了，还没有见到当年的最高价。日本房价泡沫破灭17年了，离当年最高价远得很。20年后日本会创下新高，炒房者得到只是资金坐牢20年，倒亏了20年的利息，你从这种长期趋势中得到了什么好处？
20年里，要历经多届领导，要发出多少新文件？谁敢保证今后20年里中国不会发生金融危机或经济衰退，不会发生大的房熊市？中国已经进入老龄化社会，二三十年后，一对独生子女有几套房，会空出许多房子，可能连租出去都困难，别说再升值了。
土地使用权有70年，但是到30年以上时，正俯一看是危房，外观影响市容，加上当官的瞄上房子下面的土地值钱，就要推倒重建更高的楼房了。30岁 + 30年 = 60岁时你还要再花钱买一次房，所以你别以为你一辈子都是有房族，别以为你房奴的日子小于20年。
20年后的拆迁赔偿不会高了，因为那时法律键全，产权明晰，房子多了，不再炒房了。90平方 / 15层 = 你的土地只有6平米。你那6平米的拆迁价值是很少的，说不定反而要你交出清理垃圾费呢。就象你看不上祖传的山沟破屋一样，你别以为可以把破旧房当宝贝传给子孙后代。
有人瞎说还要涨20年。房价每4年涨1倍的话，2007年一套130万 * 2 * 2 * 2 * 2 * 2 = 130 * 32 = 20年后就要拆迁的烂房值得4160万元吗？
价格有时在价值轴心上方，有时在价值轴心下方。对国民经济而言，石油比房子重要得多，稀缺得多，刚需性更强。2007年夏的股市，中国船舶炒高到300元一股。3个月后比它差不很多的中国石油 2007年11月上市首日最高价48.62元，2008年6月石油期价大涨高见每桶139米元，中国石油反而大跌低见14.95元（跌去79％）。你在48.62元时买了，然后对大家说中国石油具有长期投资价值，那只是自欺欺人，只是笑话。
房市大牛市里每平米2万元感觉还要涨，一窝蜂跟风买进。大熊市里每平米1万元咋看咋心虚，许多人跟风杀跌。牛市高估时车水马龙，贪心地追高再追高。熊市低估时门可罗雀，恐惧地抛售再抛售。市场就是这样反复无常，不由分说，残酷无情。我们要听市场的，而不是市场听我们的。可见多军的各种理由在市场面前显得多么的苍白无力。
在牛市里价值分析很有用，比的是看谁握得住。熊市里比的是看谁跑得快，讲价值讲巴菲特式的长期投资就舍不得卖，许多老股民就是这样被套死的。在牛市里一个股票从5元涨到20元买入，最高见到30元，熊市里回到5元，5年后新一轮牛市里见到20元金盆洗手，白白付出了5年的机会成本。
网友评论：漫步舞 回复日期：2008-6-23 8:13:30
北京上海我不认为能深跌的下来，想进去的太多了。
县城一级因为计划生育的效果，独生子女的一代成长起来了，这些独生子女主要将向中心城市流动，导致县城一级的房价涨不起来，趋势上甚至长期萧条。
等九十年代的独生子女成长起来，中等城市的房市将稳定住乃至萧条。
等21世纪的独生子女成长起来，一般大城市的房价将萧条。不过到了这个时候，可能就不得不大量引进移民了。计划生育，造福外来移民。到那时，许多现在的中国人都没子孙了，也提不上造福子孙后代了。享受中国未来的，将是国外人口，到那时，大中心城市房价还是下不来。
网友评论：漫步舞 回复日期：2008-6-23 8:18:22
我说大城市房价曲线上涨，不是这里许多多军的经济分析观点，而是从无数的人都梦想在北京和上海买房这个角度出发看问题。
北京上海的房价不能只看当地人口的购买力，不能以北京上海的工资水平看问题。
而要看，全国有多少人能负担得起北京上海的房价。全国能够负担北京上海的房价以及空置房的人口不足了，北京上海的房价就将下跌。一旦超过了，又会上涨。
网友评论：漫步舞 回复日期：2008-6-23 8:20:17
如果是买房居住而不是炒房的，绝不能以类似股市投机这种视角看房价。
而是应该，你买得起房子你就买。
网友评论：漫步舞 回复日期：2008-6-23 8:33:38
从长远角度，能让房价持续，永远萧条的只有计划生育。
80后的成年标志着县城的房价将无法上涨。目前只会因货币贬值的因素而维持。
90后成年的时代中等城市的房价将萧条。尤其再考虑住房遗产的因素。
低生育率继续下去，无论是从劳动力，维持生活水平，国防等各种角度考虑，恐怕都要引进外来移民了。到那时北京上海的房价还是降不了。
比如那种乐观的说法，计划生育持续下去，中国人口将下降到五亿人，享受经济发展成果。到那时不说汉族是否快要灭绝了不说，千多万年轻人口如何能够同时负担的了创造财富以及国防安全？
到中国因计划生育只剩五亿人口时，现在的中国人还有几个人到那时能留下血脉，香火不断？
所以计划生育造成的萧条也不能永远持续下去，到全国中心城市受到影响之前，外国移民必将大量涌入。
