【合同的未尽事宜及本合同在履行过程中需变更的事宜，双方应通过订立变更协议进行约定。
——摘自2000版上海市商品房预售合同
您知道吗？补充条款的效力最大
补充条款在合同最后，可这关于补充条款的“委任状，早已白纸黑字印在合同条款里头，况且还是在现在广泛使用的2000版示范文本上！仔细一解读：乖乖！不就是御赐黄马甲嘛？很有补充条款一出，谁与争锋的架势！这合同里铅字印刷的条条杠杠，一遇上补充条款不仅仅是秀才遇到兵，简直要俯首称臣啊。
但在实际使用中，这片留给买卖双方的自留田，如今更多地成了开发商手里的砝码——事先制定的补充条款在签约时，刷上胶，这么一贴！这明明需要买卖双方协商一致才能制定的条文，变成了示范文本不可分割的一部分——等着签字儿吧。
前几年，浦东碧云某楼盘甚至出现过整整两张A3纸大小的补充条款，洋洋洒洒数万字，别说理解，您把这篇由律师专家写就的天书看完，没俩小时下不来。
最常见的三类陷阱或免责条款
其一、转嫁风险
常见在针对贷款的约定之上：“若因乙方原因导致银行拒绝放贷的，乙方应在甲方发出书面通知后的七天内前来办理变更付款方式的手续，如逾期办理或未与甲方达成一致的，甲方有权从发出通知的第八天起视作乙方同意将一次性付清余款，逾期付款按本合同第五条执行。
很明显，贷款审核不通过的可能性和产生的相关问题，已经全部划定由购房者承受：七天的限期，非但没有双方协商一致，还成为了判定购房者同不同意一次性付清余款的判断标准！而且，“因乙方原因这样的定义是及其模糊和暧昧的！什么才是乙方原因？购房者根本无从得知和判断！
其二、免责约定
“双方同意对本合同正文第十一条作如下补充：本合同正文第十一条及本合同条款所述“不可抗力是指甲乙双方在签署本合同时不能预见、对其后发生的后果不能避免或不能克服的事件，包括但不限于：
(1) 人力不可抗拒的火灾、台风、地震等自然灾害
(2) 为配合政府的法规、规章、命令、通知等或受政府市政建 设影响而引起的延误；
(3) 其他非甲方所能控制的因素。
这样一家伙，全部的不可抗力的解释权都掌握在了开发商手里！这就真有点摊开了手心，想一把攥住购房者的霸道了！
事实上，这里“不可抗力的解释是应该根据我国民法通则，而不是开发商！否则“儿子犯法老子审，肯定是个当庭释放！
第三、侵占权益
“双方同意对合同正文第八条、第九条作如下补充：本合同项下的房屋及小区布局发生的规划、设计变更虽经规划、设计单位审核批准，但导致该房屋的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化、面积等发生变化的，甲方应在设计变更发生的10个工作日内按照双方约定的通知方式通知乙方，双方继续履行本合同。
翻看一下合同正文是怎么说的？
“第八条：甲方不得擅自变更该房屋的建筑设计（见附件二），确需变更的应当征得乙方书面同意并报规划管理部门审核批准，在获得批准之日起____天内与乙方签订本合同变更协议。 甲方未征得乙方同意擅自变更该房屋的建筑设计，乙方有权单方面解除合同。
第九条：甲方不得擅自变更已经与乙方约定的小区平面布局（见附件六），确需变更的应当征得乙方书面同意。 甲方未征得乙方同意变更小区的平面布局，乙方有权要求甲方恢复，如不能恢复的，甲方应当向乙方支付总房价款的____％违约金。
很清楚：这条补充条款一票否决了购房者单方面解除合同的权力，然后是抹杀了开发商应该赔付违约金的责任。如果违约金为1％，以总价100万的房子计算，发生此类情况时，这条补充条款就等于让开发商少赔整整1万。如果是一个共有500套房子的中型社区，那就是整整500万被一笔勾销！
见招拆招，阿桂教您怎样维护自身权益
知道了开发商的手段，我们就来个见招拆招。鉴于目前我们还处在卖方市场之下，购房者所能掌握和运用的法律武器也是少之又少，为此采取强硬态度和开发商硬碰硬，显然不是最明智的选择。
在我阿桂看来，只要能把握住以下三大方法，就可基本认清开发商是否在补充条款里布下了陷阱和免责条款，从而尽可能多的保护自己的利益。
第一招：投石问路
如果对某楼盘的房子有了初步意向，就可以使用此法：“你们的合同能给我看看吗？
记住！先问合同，不是补充条款，这叫欲擒故纵，《孙子兵法》里写着的。等到合同拿来，随手翻阅时再追问一句：“后面没附件和补充条款的吗？然后坐等对方反应。一般来说，不做亏心事，不怕那个谁敲门，对方如果能大大方方把补充条款、附件拿出来给咱一一过目，至少光明正大的占多数。若有支支吾吾，或者用“签合同的时候会有的之类搪塞，咱就该提高警惕性。
当然，某些面南背北的热销楼盘，也会仗着卖得好而有“大无畏的精神，以为即使把那份暗藏玄机的补充条款摊开来看，到签约时候只要对购房者说一声“NO！就一样能把问题解决。咱不妨记得一句老话，叫“不要在一棵树上吊死，对这样的楼盘我们就抱着可买可不买的良好心态，才能处处主动！
第二招：针锋相对
一旦确认对方合同存在上述几种陷阱之类的补充条款，不妨做两点准备：一是详细解读对照，了解这些条款的问题重点所在；二是以彼之道还施彼身，即自拟完全偏向自己的补充条款数条，详细内容，各位可参考数年前甚为流行的《×××条规避买房风险》之类强文。
这些条款里，不乏把长宽高精细到毫米，写清每一样建材之类的匕首、投枪；轮番向着开发商那么一扔！伤不到他，也能迫退他两步。
我们与此类开发商的谈判方法，可以用当年毛主席所说的“敌进我退、敌驻我扰、敌疲我打、敌退我追加以总结，即要有耐性地进行拉据战、持久战！要知道，您是只买一套房，这售楼处可是还有几百套房子等着卖！特别是接待你的销售员，肩上多数压着不轻的指标呢！他们自然不会愿意在您的一份合同上耗费太多时间。
再加把劲儿，也许您就会夺取多一片阵地呢？
第三招：当断则断
对于合同，我国是有着完善的合同法和相关法律法规条文。在合同法中规定，对于明显有失公允的条款，是视作无效的。换言之，开发商处心积虑写就的补充条款中的一部分，本身就不具备法律效应。
然而，站在购房者角度来看，认清这些界限显然是难上加难；在法律体系尚未完备的今天，也不排除开发商处心积虑钻取法律漏洞的行为存在。所以，当发现补充条款或者是合同本身有着太多损害自己利益之处，最佳的对策就是放弃该楼盘！
目前上海房地产市场，还远没有进入个性化时代，哪个楼盘能完全不被其他同类产品取代？市场上翘首待售的商品房，更是数不胜数。既然没有稀缺性，也不是独一无二，干吗“非她不娶，非他不‘家’？
说到底，不平等的补充条款就是卖方市场的产物。这样的情况一天不改观，这些不平等条约就有着生存的空间和土壤。
而随着市场进一步宏观调控和2005版上海市商品房预售合同推出的临近，购房者与开发商之间这样的“一边倒的局面，应该会逐渐得到比较大的改善。
