年末房产：需求会上升 成交量稳中续跌？

宋悦青 上海合生房地产开发有限公司营销中心总监                      

　　年末需求会稳步入市

　　一般对于大型开发商来说，销售计划都是年初制定的。在今年供求矛盾紧张、房价阶梯上涨的情况下，买方市场表现的尤为活跃，许多将销售重心放在年初或年中的企业早已完成了当年的销售指标。在今年的最后两个月，那些将销售计划排在年尾的项目会适时推出缓解供应紧张的局面。就成交量而言，由于新政给“金九银十”带来的观望气氛压抑了少许购房需求，如今政策消化的也差不多了，在年末的最后两个月需求也会稳步入市。总体来说，今年年关之际，上海楼市将会稳步过渡。
    
　　此外，市中心供应量可能会长期处于紧张的局势，由于部分中小开发商的惜售，前两年市中心地块放量的不足，这种缺房的情况将会持续下去。

华江建设发展有限公司研究发展部副经理                      

　　年末成交量稳中续跌
　
　　去年，上海楼市的成交量曾出现过翘尾反弹，即年末新房成交量大幅上涨的情况。然而从今年的市场来看，将不会出现这种现象。由于前两年政府收紧土地供应量，导致今年整体新房供应量吃紧，年末最后两月这种情况也不会有太大的变化。供应的继续萎缩可能会使年末市场成交量稳中续跌。
    
　　此外，由于房贷新政来袭后，目前购房者心态产生了细微的波动。这从“金九银十”微副下调的成交量中得到了印证。在7、8月份，购房者买房下单都比较果断，第一次去看房就当场下单的不在少数，新政出台后，购房者置业速度明显放慢，观望气氛再次出现。不过作为业内人士，我认为现在仍是自住客户入市的理想时机，未来几年上海受诸多利好因素的影响，房价仍会呈现稳中有升的态势。
    
　　如今的房地产调控政策有一个很明显的信号，就是加大低收入保障用房的建设，政策的调控出现了双轨制，在市场面上，商品房还是会根据市场的走势发展，不会一味的打压房价，廉租房和配套商品房跟进满足低收入人群，分流部分商品房消费者，因此将来房价的走势仍会稳中有升，而商品房成交量的走势可能会稳中微跌。

杨子江 大华集团营销管理中心副总经理   

　　年前或现置业小高峰

　　今年在全球普遍流动性过剩的大背景影响下，年中楼市需求出现了恢复性增长的态势，
   
　　年末将至，目前大部分开发商都在为明年的销售计划做好充足的准备，暂停销售计划。市场会顺势进入传统淡季。待到明年年初春节前，消费者开始盘点一年从股市或基金等投资项目中的利润所得，将手中的闲置拿出来做置业考虑，因此在春节前可能会出现一波存量房消化的小高潮，这属于习惯性市场表现。由于开发商对上海楼市场的长期看好，明年市场将持续稳定，另外，值得一提的是，目前的责任地产商要将社会性效益放在首位，然后平衡自身的利润保障。目前的品牌地产商在没有太大资金压力的情况下，权衡好这两方面的利益尤为重要，同时做好商品房建设和社会保障性住房建设才是企业发展的上策。

  
邹毅 上海五合智库总经理  

　　未来房价或将走低  
　
　　近期政府涉及地产行业的直接和间接调控措施频出。从第二套房贷首付及利率政策的调整，到规范整治土地出让规则，再至目前业界热议的物业税政策，一些看似无联系的政策措施，却可能给这个行业带来深刻的变化，未来土地价格和商品价格或将走低。
   
　　我们分析  比  较2007年中国前十大开发企业的住宅土地储备量，可以发现，这些企业的土地储备竟是2007年北京、上海两市住宅市场新增供应的8倍。应该说，市场上的土地储备，有很大一部分留存于大中型开发企业手中。因此，资金利率高企，必然要求开发企业快速周转手头存货，提高资金使用效率，也在一定程度上加快了市场土地供应。但从中长期来看，开发商的开发投资必然受到高企的利率价格影响，降低投资意愿，从而减少开发资金的总体投入，在政府的土地供应总量没有大幅改变的情况下，土地市场价格必然逐步走低，也会导致未来产品价格的回落。