天价地块谁埋单

土地市场上，各地“地王”频现，楼面地价赶超房价。                      

　　●市场与资本携手前进，上市房企土地储备迅速增长
    
　　●开发商通过股权公众化将房地风险转嫁给中小散户
    
　　●城市土地的稀缺性，决定了开发商储备土地意义远大
    
　　“8·31大限”之后，中国各大城市一级土地市场的供应被足足收紧了两年。随着“8·31”历史遗留土地的清理、政府土地储备的增加以及在房价上涨等诸多因素作用下，今年伊始，一二线城市不约而同地加大了供地力度，以期平复供求不平问题。但在土地市场上，各地“地王”频现，楼面地价赶超房价。令人关注的是，频频创造“地王”的主角正是各大上市房地产企业。这些上市公司的年报、中报显示，随着政府开闸放地，它们的土地储备也在迅猛增长。
    
　　近3个月7家上市房企在15个城市，投入超300亿元，储地逾1000万平米。今年5月以来，万科、保利、金地、北辰、首创置业等上市地产公司，频繁穿梭于多个城市的土地出让现场，继而展开有声有色的“厮杀”。这一轮类似于豪赌的“圈地运动”，已与前几年试探式进入二三线城市的举动截然不同。市场与资本的携手前进，在某种程度上加剧了这场新圈地运动的竞争热度，而频频出现的天价地块，则加深了对于高地价推助高房价的担心。
    
　　地产巨头醉翁之意在股市
    
　　“上海地王”“广州地王”“天津地王”“武汉地王”……地价狂飙，地王”频出，开发商们正在饕餮一出地产盛宴。一边“跑马圈地”，一边凭借土地储备从股市迅速融得逾千亿巨资，时间之短、规模之大，自沪深股市成立以来，其他行业无出其右。一幅房、地、股联动图日益显现：“土储”愈多，从股市圈钱就愈多；低成本融资愈多，买地冲动愈烈、手笔愈大。结果，地价越拍越高，土地囤积越来越多，房地产股一飞冲天。地价推高房价，堆积楼市泡沫，而开发商则通过股权公众化将原本由企业承担的房地风险转嫁给中小散户。
    
　　房地产企业“囤地”为哪般
    
　　房地产企业的有形资源储备有两种选择，一是储备一部分功能齐全、有升值潜力的房子，老百姓讲叫做“看家的财产”；另一种是储备一部分开发地块。在我国房地产业目前的状态下，城市土地的稀缺性，决定了开发商储备土地更为意义远大。现在房地产市场日趋成熟，开发企业的竞争加剧，为了增加企业自身的抗风险能力，土地储备是必要的。还有宏观经济运行的周期性因素，开发商为了使自己常处在有利位置，当经济景气时有房子可以卖，当经济萧条时有土地可以开发，也应该储备一定数量的土地。
    
　　案例
    
　　■万科二次扩张应对楼市泡沫
    
　　万科的扩张速度应该来说是很快的，虽然其土地储备速度并不是那种暴涨式的，但由于其涉及面较广，涉及的城市也多，因此在总量上也是属于前列的。万科的土地扩张形式多样化，其中联合拍卖，二级土地市场并购等方式万科应用很多。据王石透露，万科2006年末的土地储备为2050万平方米，在2007年，其土地扩张速度更为迅速，截止到一季度，万科拥有土地储备量2292万平方米。
    
　　■中国女首富重庆“圈地”6300亩
    
　　全国最大的“地主”是碧桂园，今年7月末，该公司总土地储备量已经达到了惊人的4500万平方米。其土地储备量超过土地储备量第二的房地产企业近一倍。但碧桂园的土地主要集中在二三线城市和一线城市的郊区。在有如此多的土地储备后，碧桂园仍坚持持续拿地，在接连拿下广东韶关、天津、安徽等地的黄金宝地后，国内女首富——杨惠妍旗下的碧桂园再次出手，进入重庆“圈地”。两个项目分别位于长寿桃花溪和大坪岛。其中桃花溪项目将建五星级酒店和住宅。而在长寿湖，碧桂园投资20亿元，圈地6300亩，整体开发大坪岛。
    
　　■富力地产土地储备超3100万平方
    
　　近日富力地产（2777HK）发布2007年中期业绩报告。截至2007年6月30日止，富力在建销售项目总数共22个，总建筑面积约375万平方米。于2007年上半年，富力落成并交付使用的总可售面积约36.5万平方米，较去年同期增加174%。2007年上半年期间，富力地产集中在最具发展潜力之城市或地区购置新土地，以作日后发展用途；期内，富力于上海、昆山、天津、海南及沈阳合共购入七幅土地，总建筑面积约274.3万平方米。截至2007年6月30日，富力所拥有的土地储备达约3113.3万平方米。