当“加息”、“国六条”、“国十五条”等一系列房地产调控政策相继出台后，住房市场受到了更多的限制，充满了许多不确定因素，而商业地产一下子便成了开发商和投资客的宠儿。
商业地产和城市的商业氛围息息相关，那么，一个城市好的商业氛围的秘密是什么？如何做好商业地产？
|
7月18日下午，山西国贸大饭店。地产红人潘石屹，华高莱斯国际地产顾问有限公司(北京)有限公司董事总经理李忠，太原市规划局用地规划处处长王建廷，还有省城200多位商业和地产精英，共同为这些问题寻找答案。
观点一：商业结构变了
李忠不愧是同济大学建筑学科班出身还有海外留学经历的房地产专家，一聊起来便纵横捭阖，滔滔不绝，视野宽阔，见地独特，连老潘都称赞他“有才学”。
谈商业地产前，他解析了一个词“城市”。何为城市？城，就是防卫；市，就是交易。随着进攻武器的不断升级，城墙的防卫功能慢慢弱化，而“市”则成了城市的重要功能。从历史上看，凡是财富聚集的地方都是市非常发达的地方。
对于山西，李忠看样子非常了解，他对晋商昨日创造“市”的辉煌还是赞誉有加。“山西人又很好的置业传统，他们习惯把动产变成不动产。”
什么样的城市宜居？李忠说了三个标准：医疗配套，教育配套和商业配套。“好的商业配套是城市宜居的重要一环。”
对于商业，李忠指出了当前人们的一个误区———常常以今天的眼光看待明天的事物，而人们往往看不到生活的进步已经超过我们的想象。“现在，城市的商业结构变了，”他断言，“城市中心不再扮演齐全的角色，而是变成了一种生活体验；越往周边走，东西会越全。”
“人的欲望是无止境的，所以商业也是无止境的。”他展望说，随着休闲时代的到来，商业地产的的前景将会更广阔。
启示：变化不可怕，可怕的是没有注意到这种变化。李忠的这番话，对于太原市有关部门以及开发商来说，可以说是耳目一新。在什么地方做商业地产，做什么业态的商业地产，关键还在于人们的需求以及需求发展的趋势。
观点二：商业地产要“无为而治”
谈商业地产，潘石屹在中国是最有资格的开发商之一。因为他从去年去年底到今年初，他其实只做了一件事，那就是彻底完成了SOHO中国“弃住从商”。
“到今天，SOHO中国已经没有一平米的住宅。”老潘似乎有点自豪地说。当前，建设部“90平米”“70%”两个数字刚刚敲定概念，无数开发商正在想着如何应对时，而老潘仿佛已置身事外。
在一个城市做商业地产项目，一般开发商最关心的是项目的地位，是做shoppingmall，还是做底商，抑或是做写字楼，寻找定位常常让开发商大伤脑筋，到最后还是有许多项目由于定位不准而中途夭折。
商业地产到底如何定位？太原的业内人士本来期望老潘能“传授”一些看家秘笈，但老潘却语出惊人：商业地产不要做定位，要让它自然地发展。“无为而治”确实让他和客户都受益匪浅。
固然这个思想是受到了佛教中禅宗的影响，但实际情况更能支持他的观点。他举例说，建外SOHO美容美发店非常多，其中给女孩子涂手指甲、脚指甲的店很多，他当时想女孩子的手指甲、脚指甲有多少，将来肯定会恶性竞争，但最后的状况是一家比一家火爆。他老婆被人家拉拢，大概花了一万块钱买了一张卡，说可以隔三差五到店里涂手指甲、脚指甲，可是，她每次打电话，人家都说人满了，有的是提前一天说第二天能不能把手指甲涂一下，最后也是满的。
启示：在北京CBD做商业地产，的确有国内其他任何城市和任何地段比拟不了的优势。老潘在这里做商业地产的经验尽管不一定适合太原的商业项目，但是老潘做项目的智慧还是值得本地开发商借鉴的。
观点三：太原商业地产分布不合理
两年前太原商业地产的飞速发展，使得写字楼、商铺等商业地产慢慢出现了饱和，有些项目甚至面临无人买的尴尬现状。太原市规划局用地规划处处长王建廷说，近一年来新开工的房地产项目有500-600万平方米，大约有五分之一与商业有关。
王处长直言不讳地表示，太原地商业地产还没有达到完全满足人需求的程度，而且分布很不合理，大规模的多，小规模的少，尤其是社区商业少。太原市房地局最新的一季度商业地产市场调查结果表明，目前太原商业地产主要集中在杏花岭区、小店区、迎泽区，这三个城区商业地产交易面积占到了太原90%以上的市场，而万柏林区、尖草坪区、晋源区加起来也不到10%。
据最新消息，由于太原市商业地产投资过大，又多集中在传统和新型商业区，使得省城商铺交易有所下降，开门营业的商铺不足60%。目前，全市已开业的建筑面积在5000平方米以上的大型商铺超过100家，总建筑面积达134万平方米，但受房地产价格高位运行影响，太原商业地产价格也呈现高位运行态势。
启示：做商业项目，扎堆儿固然可以烘托气氛，但却容易形成恶性竞争，最后一堆儿项目都倒霉。
将来商业地产走向何处呢？一方面，随着各项商业地产调控政策逐步到位，特别是房地产信贷门槛的提高以及《城市商业网点规划条例》即将出台，都将在一定程度上限制商业地产的盲目开发，使其朝着规范化方向发展，一些实力较强、运作方式得当的大开发商将获得更大的发展空间。而一些适合社区商业发展的商业形态，包括社区型购物中心、中小超市、邻里中心以及现代生活广场等将会得到快速发展，逐渐成为商业地产中的新亮点。
有想法的开发商不妨换个路子做一做。(本报记者 闫俊峰)
| 婚房装修 | 案例点击榜 二手房 小户型 二居室 三居室 四居室 复式 |
| 装修图库 | 图库点击榜 装修样板 别墅 浴室 客厅 卧室 儿童房 餐厅 厨房 书房 阳台 彩绘 阁楼 电视背景墙 卫浴 布艺 卫生间 壁纸 沙发 |
| 装修风格 | 风格排行榜 简约风格 田园风格 乡村风格 欧式风格 日韩风格 混搭风格 中式风格 地中海风格 宜家风格 时尚潮流 美女装修 |
| 装修建材 | 橱柜/台面 开关与水电辅料 淋浴房 水管 移门 吊顶 卫浴 洁具 墙地砖 石材 龙头水槽 五金 灯具 油漆涂料 木工板材 阳台门窗 地板 墙纸 |
| 家居美图 | 清凉家居 家居饰品 家居风水 搭配技巧 家电选购 |
| 我要结婚 | 结婚图片 婚纱 婚戒 婚宴 蜜月 |
| 房产快讯 | 楼盘动态 北京楼市 地铁轨道 板块选房 政策法规 物业管理 房价 房贷 |
| 二手房 | 二手房市场聚焦 二手房交易宝典 50～80万 80～120万 120～150万 徐汇 |
