现在大家都在讨论房价到底会不会降下来.作为一个在这个行业里混了6年的职业人.我想说一些自己在这个行业里,听到的,看到的,来和大家分享一下,大家可以自己分析,这个房价,到底会不会降下来
一.关于现在的房价,大家可以去看房的时候可以去仔细看一下土地证上面的拿地时间.一般都是在几年前拿的地,而销售人员则会告诉你,房地产是一个精细的项目,不是做豆腐,它需要俩到三年的时间去开发.这就是最大的猫腻所在.查阅国外相关资料.发达国家在取得一块用地的资格时,此项目的规划已经确定好了,也就是说,拿到地,开发商马上就可以开发.但是为什么.开放商并没有这样做呢?那是因为开发商想取得最大的利润,在这个里面政府也做了一个非常不光彩的角色.这也为什么是各大开发商疯狂的利用银行贷款囤地.前段时间,潘石屹暴出所谓的内幕,从他所说的资产负债表上不难看出,房地产是用国家的钱来赚人民的钱,大家可以上土地局,或者相关渠道去打听和查阅各大开发商所囤地已经够他们开发4到5年,但是他们还在疯狂的上市融资圈地,才会出现潘石屹所说的那么高的负债率
二,关于开发商的开发成本.现在的建筑成本在任何一个城市都是差不多的,多层(框架)600-800元/平米.小高层,1000元/平米,高层1700元/平米.再加上几年前的土地成本,你们就可以得出他们的利润到底是多少.潘石屹说,现在的利润只有55%,但是,根本不是这个样子,加入一个项目做下来,只有这么点的利润,没有任何一个开发商愿意冒这么大的风险去开发这个项目.一般,按照刚才说的成本来看,利润最起码在300%以上,可能前期的钱会少一点.也就是说项目越大,开发商的利润越多.打个比方,一个占地30万方.建面20万方的项目.分三期开发,历时三年,开发商最后取得的利润,300000000.(我刚做完的项目).
这还只是一个相对来说不好的项目.大家可以发现一个有趣的现象.就是开发商开发一期以后他们的车子,就会从大众,变成奥迪,二期后就又会变成benz.现在市面上,很多很招摇的车子,都是开发商的坐骑.而开发商也很享受这种招摇过市的感觉.
三,我现在告诉大家,如果你们去看房,销售人员会用极具煽动性,引导性的语言来麻痹你的神经.他们的说辞当中,大多数是断章取义.只大肆宣扬和夸大对他们有利的部分.而对他们不利的部分,一笔带过,或者,闭口不谈.我相信开发商和他们的销售人员当初承诺的东西,往往不会实现,但是还是和我们信誓旦旦的保证.到最后,上当受骗的事情不是一天俩天了.比如说.一个位置很差的项目.他们呢会用发展的眼光来告诉你,以后会好的,或一个位置很差的房子,通风采光比较差,他们会用特价来吸引你来买,因为他们会告诉你,这个房子的性价比很高,而且,房价很快就会猛涨..................后面的结果,我相信大家都知道.
综合上面的内容,各大开发商现在的资金都相当的吃紧,而销售人员会非常镇定的告诉你一个非常美好的未来.
而很多人会问,为什么我会在这个时候说出这些东西,那是因为我现在的内心也是非常煎熬的,我当然希望房价永远飞涨,那我依然可以用不好的态度卖出很多的房子.提取我相当丰厚的佣金,可以过上很不错的日子.但是同时,我也很苦恼,因为我根本就不可能买的起,我想买的房子.非常可笑的,一个买房子的,在忽悠别人来买房子的同时,把自己也忽悠了,现在,大家看报纸,会发现,很多开放商的资金吃紧的消息,是真的.而这个时候,开发商更多的是来压榨我们,让我们去忽悠更多的客户.同时降低我们的待遇,加强我们的劳动强度(加班是正常的),在我付出了如此多的努力,但是得不到应有的回报,我对这行,已经失去了信心.
我想大家再坚持一下,他们都在积极的上市(因为中国已经紧缩银根,而且限制房产公司上市,特别是海外上市).也就是向潘石屹所说,4月,5月,开发商能撑过去,那么6月呢?到那个时候也许房价真的就降下来了,这是我们的福利,我们应该争取.
网友评论：香水雨后 回复日期：2008-5-26 17:36:50 路过---------------"爆内幕"的太多了,都是看看而已.
网友评论：婉儿问竹 回复日期：2008-5-26 19:11:03 沉的真快
网友评论：briven 回复日期：2008-5-26 19:36:37 帮顶一下!希望不是忽悠!
网友评论：上古神农 回复日期：2008-5-26 19:43:03 真能这样就好了
网友评论：iriro 回复日期：2008-5-26 19:45:30 炒地皮就是
网友评论：我要少抱怨 回复日期：2008-5-26 19:51:04 反正就是看着
网友评论：ilook2 回复日期：2008-5-26 20:04:33 mark
网友评论：一统江胡 回复日期：2008-5-26 20:13:50 06年以前拿地的赚发了。不过以后拿地的，尤其是买到地王的，能赚多少就难说。开发商其实就是赚地价差。因此，房价上涨，政府的角色非常不光彩，拍卖固然有公平性，但是也给市场留了炒作的空间。
网友评论：吾80年生人 回复日期：2008-5-26 20:14:28 顶
网友评论：TTRTOP 回复日期：2008-5-26 20:15:41 嗯，我是准备明年底后年初才准备买的，那个时候应该降下来了吧。
网友评论：taleban 回复日期：2008-5-26 20:17:45 诚恳！
网友评论：atggyddd 回复日期：2008-5-26 20:28:14 《中国企业家》刊文指出：
“对于很多实力不强的房地产商来说，紧缩的资金链就是套在脖子上的绞索，在融资转冷之时，他们处于“上不了市，就要上吊”的境地。据业内人士 介绍，今年排队境外上市的内地房企有40多家，准备募集200亿美元。但恒大地产上市失败对国内房地产商是个不小的打击一一在银行收紧房地产信贷、房地产 信托也不受欢迎的情况下，如果股市融资的路子再走不通，很多房地产商恐怕难以维持下去了。
值得注意的是，在持续的紧缩货币政策之下，即使是上市地产公司也同样面临现金流“断炊”的危险，万科、招商、金地、保利等四大上市开发商，其反映资金状况的部分指标均不容乐观。
信心满满的恒大地产在3月20日宣布，由于资本市场的不稳定因素，该公司终止招股上市进程。上市搁置之后，恒大地产要面对的是生死关 口——4580万平方米的土地储备（大部分还在等待开发且25%集中在江苏省默默无闻的启东市）；111.334亿元的银行贷款及其他借款；近10亿美元 （约合70.4亿元人民币)的机构投资者借款，以及至少在25亿元以上的拖欠土地出让金。
网友评论：龙骧大将军 回复日期：2008-5-26 20:31:17 我感觉楼主是真诚的。
顶一下！
网友评论：atggyddd 回复日期：2008-5-26 20:34:16 恒大土地豪赌未完成 上市失败债务危机在眼前
除了慨叹时运不济，许家印大概不会认为恒大地产选择的这条速成之路有何问题。在他之前，已经有很多冒险家在地产业涉险成功。
恒大地产上市计划始自2006年6月，其时，许家印拥有钢铁、地产两项主营业务，但是与其在钢铁行业的雄心勃勃相比，恒大地产影响力一直偏于广州一隅，直至2007年才异军突起。
恒大地产原为恒大实业一家控股90％的下属子公司，许掌控的另一公司广州凯隆占10％股份。恒大实业为许家印全资控股公司，其下还有恒大钢铁、金碧物业两间公司，并控股一家A股上市公司绿景地产（深圳交易所代码：000502），持有其26.89％股权。
工商资料显示，恒大实业前身为广州市天帝实业开发有限公司（下称广州天帝），于1996年2月由深圳千盈实业公司（下称深圳千盈）与广州市鹏达集团有限公司（下称广州鹏达）共同成立。其中，广州鹏达便是许家印发轫之地。
许家印祖籍河南周口，1982年毕业于武汉钢铁学院金属材料专业，历任原冶金部舞阳钢铁公司技术员、车间副主任、主任。1992年，许离职赴深圳，历任深圳中达房地产开发公司（下称深圳中达）办公室副主任、主任。
1994年，深圳中达决意进军广州地产，组建广州鹏达，许家印出任法人代表。鹏达开发珠岛花园项目，创造“当年开工，当年销售，当年销完”的业绩，被央视报道为“珠岛效应”。广州鹏达亦在三年间发展出七家子公司。
网友评论：atggyddd 回复日期：2008-5-26 20:37:04 一场豪赌
数据显示，2006年恒大地产土地储备仅为不足600万平方米。为谋求上市融资规模，恒大通过银行贷款及融资，迅速扩大土地储备，在2007年一年间的土地储备膨胀近8倍，达到4580万平方米。
恒大地产在全国开发的33个地产项目中，共有29个是在2007年3月后动工或计划动工的；共有28个是在2008年4月后才计划预售的。
受市场影响，其中14个预计在2008年四五月间预售的项目，很有可能延期或缩水。这将进一步影响到恒大地产本已紧绷的资金链。
据《财经》记者了解，恒大地产在广州的项目，已在打折销售，其中，多个项目最低价已在8000元／平方米以下，并送3000元／平方米－4000元／平方米装修。其意在回笼资金。
另有数据显示，恒大地产仅有670万平方米正在开发的建筑面积获得包括土地使用、建设用地、建设工程规划许可和施工许可在内的“四证”，另有78％的项目未获齐“四证”。按银监会规定，只有取得“四证”的项目，才能获得贷款。
恒大地产财务报表还显示，至2007年9月30日，公司未偿还银行及其他借款总额达68.27亿元。
然而，在2007年10月国家启动新一轮宏观调控之后，大多数地产公司面对信贷紧缩形势选择观望，恒大地产却依旧频出重手高价拿地。
2007年10月，恒大地产以14亿元收购上海陆家嘴金融贸易区一地块。先期支付3亿元，其余款约定上市融资后支付。若未能偿付余款，卖方可中止交易，并没收首付款。
同在10月，恒大地产以约5.69亿元收购南京汉典地产全部股权；又以约4.65亿元收购湖南雄震全部股权，借以取得长沙一地块；再以约3.73亿元收购南宁银象地产全部股权。
2008年1月，恒大地产以41亿元取得广州天河区绢麻厂地块。成为广州新地王。此时，受地产市场价量双跌及信贷紧缩影响，全国土地均出现流拍现象。万科等地产龙头公司亦日趋谨慎。
“恒大此时逆市拿地，更像一场赌博，赌其上市成功。”一位分析人士表示。
恒大地产财务报表显示，至2008年1月，因频繁收购土地，恒大未偿还银行及其他借款总额已达111.334亿元，接近2007年9月的两倍。此债务尚不包含恒大向机构投资者近10亿美元借贷，及其拖欠的土地出让金。
而财报显示，截至2007年9月30日，恒大地产总资产约为148亿港元，总负债已高达140.67亿港元，资产负债比超95％。
流动资产项目中，其应收款项约达51亿港元，占总资产超三分之一，显示其现金流较差。
网友评论：atggyddd 回复日期：2008-5-26 20:38:32 一场豪赌
数据显示，2006年恒大地产土地储备仅为不足600万平方米。为谋求上市融资规模，恒大通过银行贷款及融资，迅速扩大土地储备，在2007年一年间的土地储备膨胀近8倍，达到4580万平方米。
恒大地产在全国开发的33个地产项目中，共有29个是在2007年3月后动工或计划动工的；共有28个是在2008年4月后才计划预售的。
受市场影响，其中14个预计在2008年四五月间预售的项目，很有可能延期或缩水。这将进一步影响到恒大地产本已紧绷的资金链。
据《财经》记者了解，恒大地产在广州的项目，已在打折销售，其中，多个项目最低价已在8000元／平方米以下，并送3000元／平方米－4000元／平方米装修。其意在回笼资金。
另有数据显示，恒大地产仅有670万平方米正在开发的建筑面积获得包括土地使用、建设用地、建设工程规划许可和施工许可在内的“四证”，另有78％的项目未获齐“四证”。按银监会规定，只有取得“四证”的项目，才能获得贷款。
恒大地产财务报表还显示，至2007年9月30日，公司未偿还银行及其他借款总额达68.27亿元。
然而，在2007年10月国家启动新一轮宏观调控之后，大多数地产公司面对信贷紧缩形势选择观望，恒大地产却依旧频出重手高价拿地。
2007年10月，恒大地产以14亿元收购上海陆家嘴金融贸易区一地块。先期支付3亿元，其余款约定上市融资后支付。若未能偿付余款，卖方可中止交易，并没收首付款。
同在10月，恒大地产以约5.69亿元收购南京汉典地产全部股权；又以约4.65亿元收购湖南雄震全部股权，借以取得长沙一地块；再以约3.73亿元收购南宁银象地产全部股权。
2008年1月，恒大地产以41亿元取得广州天河区绢麻厂地块。成为广州新地王。此时，受地产市场价量双跌及信贷紧缩影响，全国土地均出现流拍现象。万科等地产龙头公司亦日趋谨慎。
“恒大此时逆市拿地，更像一场赌博，赌其上市成功。”一位分析人士表示。
恒大地产财务报表显示，至2008年1月，因频繁收购土地，恒大未偿还银行及其他借款总额已达111.334亿元，接近2007年9月的两倍。此债务尚不包含恒大向机构投资者近10亿美元借贷，及其拖欠的土地出让金。
而财报显示，截至2007年9月30日，恒大地产总资产约为148亿港元，总负债已高达140.67亿港元，资产负债比超95％。
流动资产项目中，其应收款项约达51亿港元，占总资产超三分之一，显示其现金流较差。
网友评论：329168129 回复日期：2008-5-26 20:43:49 打酱油的 打此一游
网友评论：fox1812 回复日期：2008-5-26 20:44:42 多层(框架)600-800元/平米.小高层,1000元/平米,高层1700元/平米.
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LZ，多层的多数都在700，小高层的造价一般是900，有的甚至800，高层一般在1200左右，即使楼板编两层筋也不会超过1500。不要看开发商或者所谓的砖家、机构的报告，好多开发商的总经理都是让审算部门提供的数据再继续调高的，为什么这么做呢，还不是自己的回扣多拿吗。
