网整合北京、上海、深圳、广州实况，以四地连线的方式，盘点2008年上半年的二手房市场，邀请业界人士探讨目前的实况和预测未来的走势。
活动时间：7月22号上午10:00——12：00
活动地点：搜狐网、网演播室
活动形式：焦点关注＋电话连线
议题：
一：上海市场分析：成交量、价格、买卖双方建立在新预期下的新博弈。
二：上海中介生存现状及中介企业未来又将如何布局？
三：2008下半年预期：
回暖的几大要素分析：1，政策？2，价格？3，宏观经济好转？4，预期。
活动嘉宾：
上海汉宇地产 施宏睿
上海福美来不动产 胡正华
上海九间伴不动产 季文华
主题：四地连线盘点08上半年二手房市场：何日春再来？
【梁文汇】：我们先聊一聊从之前到现在有什么变化？
【施宏睿】：上次谈的是在一个月前，整个市场已经进入调整的幅度。今年年初因为从1月、2月是调整，3、4月稍微有点放量回暖，但是整体5月、6月受大的影响，其实整体上海的成交量也每月都有下滑，5月比4月下条百分之将近有20，然后在5月的基础上6月又下调。如果说5月、6月的下调远远比不上7月淡季的环境，为什么用淡季呢？本身7月、8月大家都知道进入传统淡季的一个月份。一个是受天气影响，第二也受传统的季节，第一是暑假，3月放量以后在7、8月份稍微喘气来迎接我们说的金九银十。整体以上海为例，这个月的调整幅度可能又要在5月、6月的基础上再往下调个20%、30%，这是成交量。
当然其实客户出来找房子或看房子的情绪其实没有减，也就是说客户还是有客户，但是在他们的观望，以及太多不确定因素使得在决定购买的角度上明显放缓。第二市场外围的房价下跌也给了他们一个房价有下条空间的希望，也就是说可能我们接下来还有20%、30%价格的回调，大部分的心理都会有这种期待。就算要决定购买的时候他们往往还的价都很深，也就是可能一下子还20%、30%，但上家可接受的房价是10%左右，价格的拉锯也出现了成交就会缓慢，而且出现了两边的拉锯力，这是到整体7月份在原来的淡月里边就显得更淡，而房价也因为这样的成交萎缩而出现了不同程度的下降。
当然其实从不同版块跟中高低价也有出现一些分差，如果我们看到反而在一些高档的物业里边价格相对还是比较坚硬的，没有出现大幅度的下滑，甚至别的地区的楼盘还反而出现了上涨，这个我想也是因为接下来的市场还是会出现哪怕是同区还有一定的分点。每个区，或者我们说的每一个户型产品也出现了一定的分点，如果整体判断，或者说评价7月份的应该说淡月里边还淡。
【梁文汇】：就是继6月之后7月更淡？
【施宏睿】：对。
【梁文汇】：您说一下对成交量的看法？
【胡正华】：整个半年来市场的调整还是比较明显，尤其我们从整个交易量来看的话跟刚才说的差不多，去年宏观整体的紧缩，尤其是我们说的第二套房限贷以后，需求的积累到今年3月份才有进一步的恢复，这个恢复也就反映在整个市场上3、4月份交易量的恢复上，还是比较明显的。
这个市场延续到5月份的基本情况，进入6月份以后各方面市场环境的变化，宏观形势的变化，很多我们说客户发生了这样的一些，包括心理预期的改变。尤其是下半年整体的经济走势，很多客户在这方面的预期判断方面受各种因素的影响，包括我们说地震也好，包括整体的能源上涨带来的物价指数上涨的压力也好等等这些，影响宏观层面经济性的因素，大家很多认为现在还不是特别的买房不确定性太多了，所以大家还是观望，等等在看。整体上我们说，从6月份梅雨季节一出来到7月份观望的情绪比较重，心理预期在这时候是不确定性，所以都非常谨慎。整个客户线索上来看有一个现象，整个客户线索目前还没有明显的下降，只是客户势必代购，以及购买的时间拉长，以前一个星期打电话进来就可以成交，现在延续到一个月两个月时间才能成交，这可能是一个比较明显的特征。由于宏观整个经济目前来讲不是特别明朗，包括整体下一步会不会有进一步的宏观调控，我们看到中央各大领导都在做全国的调研，调研以后会不会有新政策出来，或者整个这一块会不会有进一步的甚至有救市等等一些方面的措施，现在目前来讲还很难判断，我们中央也在研究。另外包括下半年通胀这块到底会不会有一个进一步的上升，现在还很难下结论。虽然从上半年来看CPI有所回落，但是我们知道从能源涨价带来的整个生产资源也好，传导到下半年通胀的预期还是比较强烈。尤其对我们说，我们投资的客户来讲还是有比较大的影响。但股市没有这样好的环境，现在我们能看到的客户现在消费能力还是有，这个消费能力建立在我们整个宏观经济，以前我们看到很多客户是赤壁代购，他只是等待一个时间什么时候入市好，我们说潜在需求还是非常强劲的，只是由于预期不明朗没得到体现，从整个市场反映交易量萎缩比较大。
价格也差不多，部分有些区域的价格有些上升，同期总的价格水平来讲有往下拉的迹象，议价的空间还有一定的幅度。在价格上面我们看到有些规划区域，包括虹桥区域规划的实施，交通枢纽，部分二手房有价格拉升的体系。从价格上我们能看到的，如果同去年比的话整体的价格虽然部分有些回落，但是还是比同期比的话还是比去年有个很大的上升，至少有20%、30%的上升，这也是存在的。价格的因素，包括我们心理预期的因素都是影响需求变化的重要因素。
未来的发展，从我们简单目前的看法，包括我们说以往的经济运行包括房地产市场运行的看法来看，如果说大的宏观经济没有什么太大的原则性的变化，加息也好，包括其他的宏观经济，包括金融政策的影响以后，估计在9月份整个市场应该恢复，增长还是比较明显的。因为从我们上海这几年的发展来讲的话，这么多年的增长，包括需求的存在，尤其是刚性需求，包括我们说的改善性需求，甚至拆迁等等这些点的话，其实还是很强劲的。这个强劲的需求来讲，跟产品还不一样，像05、06年调控的时候调控时间很长，拉了一年半的时间，经过这样一波客户也好，包括房源方也好应对这样调控的时候非常成熟，再加上整个从07年来看政策不断调控，每次对政策消化的时间都非常短，几个月就恢复了。
【季文华】：二手房市场来讲1到6月份量跌价涨，出现焦灼的状态很明显了，而且是事实。接下来的心理预期到底是什么原因能够决定市场和交易量呢？我觉得有这么几点。从供求关系来讲，我们在做中介，就是二手房市场其实最能了解客户的供求关系的变化，所以从数据来讲，我们在这种市场上一般的客户来讲，每周是30客户左右，这样一个月的话就是一个员工在100个客户左右，这是购买房。购买方还是大于放盘的业主，为什么不放盘？有这么几点。
刚才胡总谈到的CPI指数是7.6，银行存款是4点几，如果去掉利息税的话只有3点几，如果存在银行的话资金大家损失是5个点左右，如果不存在银行的话损失8个点，这个资金套现的话没有任何意义，股市又跌宕起伏，也是风险非常大。所以业主没必要变现，变现就贬值了，所以他们持房观望，一个是持币观望，这是一个在业主方的心理状态。另外一个是刚性需求和改善性需求，包括市场上“7090”的推出量也并不是非常大，还没有满足刚性需求的需要。这些刚性需求的人如果说这时候进入房市感觉到房价还有可能会跌，因为量在缩小嘛，这时候不进入房市吧，其他资金也没地方走，客户需求这块还是在观望的焦灼态度。我觉得这方面有可能在近几个月发生改变，一个就是股市的改变，国家金融政策的改变，还有国家住房政策的改变都有可能打破。如果说这些政策的改变和国家宏观调控方面的改变，比如金融政策的改变有可能就会打破了房价买卖双方博弈的焦灼状态，这种状态一旦产生的话像业主方大量放盘，这个就会出现价格下降，因为目前有一些松动，放盘量明显比过去增加了。我们1到6月份的统计是放盘量比过往增加了20到30中间，其实客户是没有下降的，真正对住房有需求的客户和来看房的客户是没有下降，什么下降了呢？下定决定买的，也就是成交客户下降了。
还有一种是买方，刚性需求还是市场上存在的。如果这种需求有一天客户需求方认为价格下降的空间并不是很大了，而自我的改善性需求，或者说结婚，这些事情是等不及的事情，那么购买的时候又造成了买方的心理预期下降。这就会带来房价的上涨，而且上涨的空间有可能会很大。因为刚性需求在过去的可以说其实是从去年的限制第二套房贷款出台，被压抑到现在这个需求已经压抑到大概有8个月左右，这8个月的需求是本身存在的，不是不存在的。一旦放量进入市场的话就会带来进一步房价的上涨。
【梁文汇】：接下来就看供需双方的博弈是吗？
【季文华】：对，看我们二手房的数据报告应该是最准确的。
【梁文汇】：就看有没有外在的因素推动一方先有变化。
【季文华】：对，金融政策和国家的宏观调控政策是不是在这方面有松动。四川已经有松动了，开发商的金融贷款和…
【梁文汇】：对，四川一定是有。
【季文华】：借“5.12”灾难会做房地产调控。
【梁文汇】：大家知道新房会比二手房快一点，价格新房来看上半年一直都没有下跌，反而整体上有一定的上涨。我之前听说从7月份开始新房开始下跌了，也跌了不少，同笔还是在涨的。我想请各位谈一下新房的消息面，包括市场的数据对二手房方面会有一个什么样的影响？
【施宏睿】：我们看到有好几个项目属于城东西，包括天山两个项目，这些都算一些比较靠近市中心的楼盘，所以除了价格相对都是比较高的，天山的两个楼盘两万多。如果上半年的一手房价环比来说还是高的，第二是本身现在二手市场跟一手的连贯性往往都是一手市场的价格带动了二手的房价，也就是说当无论是从新楼盘开出来，或者说最近的一些土地拍卖实际上也会影响二手价格的飙升，这也是我们说过去连贯性的牵动。
而最近的7月份出现，一个是我们所说的一些比较豪宅，高档的，高端的物业已经暂缓下来了，另外市场也没有推出新一轮的高档物业。第三，市场确实进入了我们说的因为储备金增加了，上个月增加了1%，我们现在开发商的银根方面更加紧，而更加紧的同时出现了我们说的市场并没有想象中的这么顺畅的话，市场确实逼着就要出现我们说的提价。最近我想如果推出的是一些众多，甚至我们说的地区比较偏远的话我们还是建议为了他成交量还是会建议他做出一点让步，让利，以及一定的优惠。当然我们很了解，市中心新开出的楼盘无论从价格优势跟稀有度，还是可以把价格提高的，但是如果市场没有推出这种房型的话实际上整体的价格自然就会回落。
【胡正华】：新房市场的发展变化我们也能看得到整体宏观调控的结果，从交易量来看实际上去年，07年应该算是一个不错的一年，新房这块。大概每天1千套左右的成交量，我们也看到了。在4月份以及5月份新房大概在600到700的数，到现在我们看到400套左右每天的成交量，从量上看到最直观的，现在的新房成交量仅仅相当于去年的40%，这是从交易量的角度来看。价格方面来讲的话也有部分的一些楼盘做一些回调，尤其进入7月份以后均价来看我们看到这样的变化，包括我们说到的内环区域相对来讲，如果从中价上来讲半个月还有下降，但是在中环和到外环之间基本保持相对平稳的价格，这是从价格上直观的可以看到的一个新房市场的状态。
新房的整体发展变化来讲开发商是很明显的，他在价格上的反映直接会影响到二手市场的交易状态，因为它俩是存在替代关系的，我们看到有些区域已经出现倒挂现象，小业主价格来讲我的选择面更大一点，不行我就租，心态各方面来讲跟开发商都不太一样。开发商不一样了。
【梁文汇】：有没有详细的地区？
【胡正华】：二手的价格高于一手的价格，每平米有两三千块的差距，这种差距来讲肯定会对二手的交易量会有影响的，当然开发商是从回笼资金角度去考虑。包括这次房展会我们看到的现象也是这样，打九五折来讲影响是比较小的，业界人士很多人认为，如果往下拉一点，比如说打七折、八折消费者还是会买的，潜在需求还是在的。当然这是我们说从替代关系的影响来讲，我们看到二手和一手实际上存在互动替代的关系在这里面。一手讲价也好，一手整体的上升也好，交易量其实对二手有影响，影响在某些区域上还是非常明显。当然了我们说二手这块更灵活一些，操作层面来讲，这是我们能够看到的具体的现象。未来整个发展关键看我们说整个宏观经济，包括开发商他也预期，我们也看到一些现象有些开发商愿意很快打折出售，甚至几个相差很大，甚至有些价格往上拉，也存在这样的现象，关键看你的品牌影响力。
包括前两天在格林世界那边，周边的盘，绿地的可以达到7千多块钱销售很快，格林世界推出1万2，还在继续推，他是精装修的，还有品牌影响力也不一样，所以在这方面来讲差距还是比较大。关键是未来最后走势上面，由于不同的品牌自己的资金状况，自己的存量状况不一样所以在价格的策略上面都不一样，但这都对二手的交易也好价格也好产生很大的影响，因为很多人会有这样的参考。整体来看未来的发展还要看整个供需的变化。
从现在来看，从一手的交易情况来看，现在实际上是供大于求的，5、6月份上升比较快，现在供需比大概1.28到1的情况，1.28的供给，目前在这样的状态，但这种状态随着发展可能也会发生变化。
【梁文汇】：因为现在实际的需求少一点，潜在需求很大。
【胡正华】：对，你往上拉一点有可能释放出一点，再拉一点又会释放很多。
【梁文汇】：季总您谈一下新房市场下调对二手房的影响。
【季文华】：新房这块其实上半年来讲，银根紧缩，还有一个外资投入，包括第二套房贷的限制，这几点在政策层面其实宏观调控已经非常明显。在开发商这块最明显的，因为房地产开发行业是一个资金比较密集型的一个行业，就势必造成开发商的资金断裂。网上包括新闻媒体上也能看到，开发商资金断裂状况非常多，特别是在温州地区，好像民间借贷的已经达到40%到60%，就是年利率，月达到5分左右，这显然是不正常的现象，显然开发商并不是借贷为了去开发项目，其实是为了借贷渡过项目的难关，因此而推生了像个人贷款公司的产生。开发商的资金断裂势必会影响到整个市场，下半年的市场怎么一个走势呢，大家如何看待这个下半年的市场？我个人认为政策的变化，因为房地产这个行业和国民经济和影响面非常广，如果说发生变化的话会造成很多方面的影响，所以政策方面的调控国家会加强力度。大陆在这块我认为房价的稳定，保持持续的稳定也是长期的政策。前一段时间国务院总理温总理已经在媒体上有一个报道，说稳定房地产市场，防止大涨大跌，这是温总理的原话。其实政府的政策导向面是稳定，下半年的市场变化很可能和政策有直接关联。如果有好的政策出台的话房价还是会进一步上，如果国家政策不出台的话那么仍然是现在这个政策，那么开发商为了自救就可能采取降价销售，这就会引起房地产市场的波动。
【梁文汇】：谢谢几位的分析。我们接下来谈一下对中介而言，因为之前我也看到一个新闻说，有一些中介公司工资发不出，或者说什么什么，都很严重的一些情况。各位来看，从自己公司的情况和整体行业的情况来分析一下现在中介行业生存状况到底是怎么样？
【施宏睿】：我想如果一个企业连工资都发不出的话他的经营已经进入相当困难的地步了，而且本身对他的品牌对他企业的发展进入倒退的状况。如果说整体中介生存的情况我想在接二连三地出现月份的下降，确实对于整体中介的行业来说影响是很深远的。当然有些选择离开这个市场，因为其实从政府的方方面面的政策，他也是在扶持一些有品牌有实力，以及我们说的经过了洗牌之后仍留下来的企业，在座的其实这几位，我们已经进入了除了经营以外还有社会责任的一个阶段。当然中介持续地经营下去确实不能在整个寒冷的季节里边，或者说现在的淡季里边你说冻死，冻死就没机会活下去，我们更直接说，如何在最困难的时间活下去，其实只要不死，还是能看到阳光的。
刚才我们也去判断，可能离开这个阳光，我们说的乐观一点可能9月10月份会放量，如果悲观一点持续还是低迷。所以在中介行业来说我们一直说上海为什么市场保持一个相对比较平稳的发展，以及相对我们说的需要稳打稳扎的发展企业。我们在05年也同样面对市场，我们公司扩张的同时也面对市场的逆转，当时也出现了连续有半年的成交量下降，以及房价的下跌等都影响了房地产的发展，让整个行业也出现变化。
我们也会选择在经营上的策略，包括我们汉宇在05年启动了一二手联动，更在这个月我们汉宇出了我们的一手品牌，在带领行业里面加强了汉宇的配套，应该说在市场上我们也获得了比较大的开盘红，包括最近代理的金港花园，以及最近手头上有十来个项目准备落笔。市场在好的时候可能我们会发展更多的中介门店，但是市场不好的时候可能我们会接更多的一手楼盘来为开发商建立更多的渠道营销，这就是我们汉宇在整个市场的变化里边我们做出相应的调整，也是为了除了让企业不断地壮大，让企业不断适合市场以外，也是汉宇对待整个市场的一种方法。
【梁文汇】：从整体的业绩上来看，现在的情况怎么样？
【施宏睿】：如果从业绩来看，其实过去市场好的时候我们有90%进二手，10%进一手。但是在去年07年我们整体的业务有25%来自一手的利润，75%来自于二手的利润。我敢说这个月从6月份进入7月份，我们说了整个成交淡季的情况下，我敢预言可能汉宇50%还会来自二手，也就是说可能在一些比较淡的月份来说我们的比例可能到五五。
【胡正华】：市场的发展我们看到市场的变化，但是无论市场怎么去变，对企业来讲要思考怎么去应对，这是最关键的。我们经常说没有淡季的市场，只有淡季的思想，就是从我们心态上必须要有很好的应对，而不能说等待观望，这只能等待死亡。在激烈竞争中市场的调控中肯定会有很多经营不善的，或者说模式落后的会被市场淘汰，这很正常。从未来的发展，包括二手房交易的未来充满信心。关键是交易量萎缩怎么能够使自己，就是说不要被冻死，或者说活下去，甚至活的好一点，只要这一段时间过去剩下的企业能经得起市场的考验。
作为福美来来讲这两年的成长，本身起步的时候就是在06年的6月份市场调控萎缩的情况下起步，所以在应对市场交易的萎缩来讲，从我们自己来讲有很多的经验，包括我们说的思路来操作。总的来讲积极应对，这是毫无疑问的。尤其在业务上来讲怎么去能够首先拿到更多的客户线索，另外也要继续调整自己的业务模式，以前客户可能是四天，我们说一个星期的成交，现在可能要一个月两个月，甚至更长的时间，客户关系，以及品牌在整个市场竞争中作用越来越大，怎么在这方面做更多的工作。另一方面加强内部的训练，不断地提高自己的竞争能力，使你的企业包括在管理上都能适应市场的变化。对于很多业务员甚至跟不上变化的也会淘汰，05年同样发生了变化，有些业务人员被淘汰了，甚至20%、30%最后离开这个行业了。当然这一波从整个预计来讲还是相对比较乐观的，9月份应该有放量，关键是能不能抓的住这个。对于中介公司来讲三个月下来箫条没什么问题，但是如果一年以上就严重。
【梁文汇】：现在已经有8个月了，从您公司的成交来讲业绩…
【胡正华】：每个公司的情况不太一样，如果按照交易量来说，真正的开始是从7月份开始，6月份我们的交易量还在上升阶段，整个我们说从3、4、5、6来讲的话还是在很高位的水平上。真正我们说严峻的是7月份，7月、8月能够看得到，或者说现在能够体会到比较冷吧，冷是让人感觉到的比较明显的。所以谁在市场上关键是怎么样迎接下一步，或者在这市场上无论从公司角度上怎么去发展，我们也开拓其他的一些业务，包括我们说的项目也好这些都是必须开拓的。开发商那里现在有这样的需求，以前对中介销售需求来讲还没有那么迫切。现在不一样了，他也可以更看重网络的销售。包括项目也好，包括一手代理也好，包括分销也好都在做，这肯定是对你增长业务上的中介过渡的一个方法之一，另外一个关键还要增强自己的竞争能力，必须要去加强我们的竞争力。不能说市场来了还抓不住，那不行。就算9月份要恢复了，你要能抓得住，这毫无疑问，从管理上，从业务操作技能上，以及在培训上面必须要加强做一些改动，这是整体上的考虑。业务角度，管理角度，以及我们说心态角度不断地适应市场的变化，这是最关键的。
【梁文汇】：从您这边来看，这几个月业绩能打平吗？
【胡正华】：7、8月肯定打不平了。
【梁文汇】：这么大的中介都打不平，那一些小的中介怎么生存呢？两位刚才只谈了自己企业的情况，季总谈一下您从市场上有没有听说其他的中介…
【季文华】：我们来看一下房地产中介这个行业。进入中介这个行业有两种，一种人是投机的，房地产市场的兴起从中赚一笔，还有一部分是投资的。如果是投机的话在寒冬期，交易量萎缩的时期肯定会离开市场。到成交量上来了，房价继续走高了他才进入这个市场，这部分是做投机的。还有一部分是投资的，投资大家也知道，如果是一个投资这个行业的人就有一个收益预期的，不是说马上就要赚钱，马上进入这个行业就要赚钱，开饭店的收益预期还有两年呢，如果做中介这个行业的老板是作为投资来进入这个行业，看好这个行业，我相信不会离开这个市场，正好在这个市场里他在危险中还是有机会的。在这种冰冻期哪些公司会存在呢？我个人认为有这样的公司，一个是刚才主持人也说大小来分，如果大的公司并不一定是大的公司会存在这个市场，但是这个大的公司必须具备绝对优势的。比如说中远，或者汉宇，类似这样的品牌企业，包括福美来，因为是有绝对的优势，品牌优势和区域优势，我们在浦东的交易量在所有的中介行业一直排在前五名，我觉得大的公司只有在他拥有开元的能力比较强，他有绝对的优势。所以大的公司存在的可能性比较大。
第二种是小的公司，有的小的公司为什么不具备绝对的优势还存在呢？我理解小的公司有截留的能力，老板就是管理者，老板就是员工，他不需要发工资，他不需要发管理者的工资，他省了很多的成本，他的成本是非常低的。管理成本没有，员工工资不用发，因为本身自己就是员工嘛，再加快其他成本也没有，运营成本也没有，所以小的公司他们仍然会存在在市场上面。除了这两个，其他的公司我觉得可能就要做一些调整了。
在我们九间伴不动产这块我们是怎么去做的呢？其实我们公司在05年已经面临过一次市场调整，当时我们企业也是号召了所有的员工，大家一起来面对这个市场，当时提出了三对的理念，一个是勇敢面对，还有一个就是做对，还有一个是应对，用三个对当时去应对这个市场的。作为今年我是怎么去看？市场不好的时候其实是有困难的时候，困难其实往往能打造一个团队，市场好的时候春天来了，大家觉得好像团队的协作性并不是很重要，但是市场一不好，冬天来了大家就会自动地围在一起取暖，就是在困难的时候特别容易打造团队，团队的力量很容易体现出来。所以我们在这块调整塑造一个非常有核心凝聚力的战斗力的团队，就是困难打造团队，这是我们公司提出的一个新的在应对市场的策略。什么样才是我们需要的团队？我们做了公司公开的讨论和分析。这是第一块。
第二块危险中有机会的，危机危机嘛，危险中存在机会。如果做投资的话，房地产市场大家知道，一般来讲是五年的一个上升空间，两年的一个调整空间，这是大环境市场良好情况下。如果市场经济不良好的情况下是倒过来的，两年的上涨空间，五年的调整空间。既然是这样周期性的变化的话，现在在调整空间，我们就把它调整哪怕是两年的时间，不要期望9、10月份交易量会提升，甚至明年2009年的市场仍然不好，还是寒冬期，那么我们怎么样渡过这个市场，我们必须要有相应的策略和方法。如果作为投资来进入这个市场的话，这就是进入这个市场的一个非常好的机会，做强做大的非常好的机会，也是在这个寒冷的冬天里面能把自己的筋骨历练的更壮士的机会，一旦春天来了就可以大展手脚，这是我对市场的一个探讨。
【梁文汇】：谢谢各位老总。
季总从供需方面跟我们聊了一下，由于现在供求从上海来看供应量还是比需求量要大一点，所以他觉得说长期来看如果接下来的市场供需的博弈受到外界因素的变化，尤其是金融政策方面的变化。您来谈一下吧？
【季文华】：从上半年的数据来看供求方的状况是这样的。目前我们上海这边供求双方处在焦灼的状态，卖方持房观望状态比较严重，买方是持币观望这个状态也是比较严重。但是刚性的需求是存在的，因为我们九间伴不动产公司的统计数据显示，市场的需求是大于客户的放盘量，就是业主的放盘量，但是成交量偏低是因为客户对于预期难以把握，所以持币还在观望。双方心理的博弈状态在什么的情况下能够打破呢？就是政策的导向。国家的宏观调控政策和国家金融政策的导向，今后政策的出台会导致双方博弈心态的失衡造成的房价上涨或下调，这是我个人的观点。
【梁文汇】：刚才上海汉宇地产的老总他觉得7月份的市场在5月、6月的基础上还会有下调。施总您也跟我们北京说一下。
【施宏睿】：北京的我们的同行跟主持人你们好。在这边我们也简单汇报一下关于5、6期月份的一些变化吧。整个5月、6月因为经过今年3、4月放亮以后，5月、6月上海才启动了整体的下调，无论从价格跟交易量来说，5月份比4月份整体下调其实已经将近20%了。6月又在5月份的基础上再下调了。其实进入7月份，7、8月份是上海传统的淡月份，因为无论从天气的热度跟整体过去的周期来说7、8月都进入真正的淡月。但整体7月份过了二十几天以后我们整个无论从高端市场跟中低端市场整体的情况来说，比我们预期所谓淡的月份还要淡。也就是说出现了我们所说的比原来的成交量出现了萎缩的程度应该说比预期还要高，成交量是跌了，只是在价格上相对还是比较坚挺。
6月份其实我们从最高的3、4月1万5千多，5月份在1万5，1万5的基础上5月份已经下调了1万2，然后在6月份我们最新数据是在1万套左右，我估计7月份应该在8、9千左右，整体二手市场。
【梁文汇】：价格没有太大变化，但是上海的量有变化。
【施宏睿】：我们想了解一下7月份北京的整体情况。
【北京】：从整体来看跟6月份差不太多，稍微有一点点上涨。因为我们北京从4、5、6的情况来看大概在6千套左右，变化不大。
【梁文汇】：上半年确实没有太大的变化。刚才深圳市场是一个什么情况？
【北京】：他们说现在价格上是降价40%，在交易量上降了40%。
【梁文汇】：连线先到这边结束，接下来再谈一下预期。我们上海这边再聊一下对下半年的预期吧。我们也分析了一下可能影响接下来回暖的要素有几个方面，一个可能是政策，然后一个是几个有没有变化，一个是宏观经济的市场面是怎么样的，还有购房者的预期，请各位聊一下，可能有哪方面变化？
【胡正华】：从下半年的整个预期来讲还是要考虑整个大环境的变化，整个宏观经济的变化影响到房地产市场整体的变化。关键在宏观经济上面会有一些什么样的变化，这可能是需要关注的一点。这个主要跟政策导向，以及舆论的导向有很大的影响。包括我们说下半年会不会有我们说的加息，下半年整个这一块来讲经济减速会减到什么样的程度，包括我们说的下半年在控制通货上面还有哪些举措，这些方面可能都会对客户的需求方、供给方双方的预期都会产生很大的影响。现在目前很明确地说到底政策导向怎么走，能够看到政策导向也是一个现在中央也好，反映出来的一些信息主要是稳定。到底能够稳定到多少，能不能稳得住，经济是否能够软着陆，包括我们说的物价是否能够控制在一定的程度，次贷的发展等等都会有比较大的影响。更多的可能是大家在发展中去看，做到准备，这是一个我们说从策略角度的考虑。
从上海角度来讲受宏观影响面相对来讲比其他城市会小一点，因为一个是上海本身国际社会地位在这里，还有上海房产市场经历过比较大的深度的调整，无论从客户心理上还是包括我们说这几个市场的主体，开发商也好，包括我们说到的中介商也好，在适应上面，包括我们说运作上面相对于其他要成熟的多，包括从资金状况上我相信在江浙一带，或者其他的地方发达，因为上海是金融中心，在问题的解决方面，或者在供需的调整方面来讲整个幅度也好，还有强度也好相对来讲比其他城市好。从沿海城市来讲按照现在的大形势调整影响最小的可能是上海。
【梁文汇】：只要没有新的政策出来，9、10月份就可以有一个调整。
【胡正华】：对，政府要是不在这方面做更多的政策出台，或者表示的话从现在来看还是以稳定为主导的现象。但是也很难说，从中央政策上来讲调研完了以后现在，包括胡锦涛，包括温家宝都在各个城市调研，调研回去以后肯定有一些研究对策，当然对策是什么样的对策我们还猜不出来。
【梁文汇】：觉得肯定会有政策上的东西出来？
【胡正华】：对，有可能是中性的政策，都有可能。房产市场是周期性市场，受政策影响比较大，公司的供给方还是供求方，包括舆论导向都是影响非常大的。
【梁文汇】：施总您有这么乐观吗？
【施宏睿】：我还是有一定保留，因为谈到下半年回暖的几个因素，有几点比较明确直接的影响，有几点我觉得本身可能相对影响的不是太重要。我们要很清楚最近上海市的下滑，整体外面几个不同地区整体房地产的下调，其实更多的因素我们还是要明确地知道。虽然刚才谈到政策和价格，我觉得这是影响最小的。最近的下滑不是因为政策出了房地产的政策，而是更重要的是宏观经济调控在这方面的力度是最直接的。第二个在价格上不会因为价格而影响整个市场，如果要减掉30%、20%这样减价，打7折8折我觉得是反效果，现在房地产市场缺的是信心，信心来自于几方面，一个我们所说的需要有三个层面直接影响到今年的房价，第一个就是刚才提过的宏观经济调控，也就是我们说的金融上的政策银根。第二块是我们人民币汇率的走向，也就是说人民币，最近谈的已经见高了，还是说对于美金的汇率没有太大的空间，如果真的这样汇率已经到高位的话就会有一定的资金外逃。但如果我们说人民币的汇率还是处于比较静止的情况，其实还是有一个比较深度的上涨的话，无形中对于我们的房价以及房市是利好的。
其实最大的第三块，就是我们说的股票市场直接影响到房市，在过去的一年整个股市套牢了不少资金，而这也会直接对楼市房价影响。也就是我刚才说的7、8月份是冷淡的两个月份，但是9、10的放量，因为储存了8个月的购买力，9、10月是季节性的回暖释放，还是我说的根本性，如果根本性的必须要从我刚才说的三大因素可以解决的话，我想真正才谈得上房地产市场又进入了另外一个回暖的真正的周期，而否则的话只能把金九银十作为小阳春。所以我想接下来的9、10月实际上也就是先渡过7月震灾，8月奥运月才去谈9月，现在我们9月、10月是否好只是我们现在的一个比较乐观的想法，以及甚至于是我们单方面想好而已，真正是否好还是要9月来结合刚才我说的三大因素有没有改变。
【季文华】：我觉得房地产市场的发展还是和政策与大的经济宏观调控有直接的关系。上海的房地产其实在05年已经经历过一次洗礼，那一次的调控对上海的影响很大，今年估计7、8月低谷，对于房地产中介来讲。而房地产价格来讲不一定，深圳市场和上海市场不同的一点是，我认为深圳市场是补调，我们05年经历过一次调整，所以我们上海这次的调整我觉得是正常的，不会像预期的那样走向于一个不可收拾的局面。
那么上海在房地产的宏观调控方面其实是流转税的增加，流转税的增加恰恰证明当时的市场是投机现象过重，这样会造成当时的市场投机过重，而深圳的市场去年恰恰是投资投机过重，当时看网站的数据是30%几。上海从05年到现在基本上投资和投机现象不多，到现在为止我们第一战线和客户接触，基本上所有的包括85%是刚性自住需求，改善性需求和自住需求，15%是投资。但是上海的投资和外地不一样，上海是保值性投资，不是期待更高利益回报的投资。上海由于是保值性投资，买房地产还是最保值的，最安全的一个投资渠道，比黄金珠宝现在都安全。所以上海的投资，上海15%的部分仍然是保值性的投资。既然是保值性投资，市场不好的时候不可放量，这是很正常的。这些情况都是和宏观调控有一定关系的，流转税反映了一个市场状况。
那么宏观调控为什么到现在还没有到位呢？就是物业税还没有出台，物业税是持有税，据说有关部门在中国整个调研基本上已经确定下来了，就是每年市值的0.5到0.8交持有税，这个持有税交的话上海是144以上，这个政策国家也是研讨，相关部门政策部门也在研究，有可能会有，发达国家在其他的国家都有房地产持有税。如果房地产持有税推出的话，投资性的需求，就是这方面的客户作为有稳定投资的，保值的这种客户有可能就会在这个税费的压力下跑向市场，再加上政策其他方面供求关系的改变，比如说“7090”这个国家政策出的很好，因为人的欲望是不断放大的，就像90平方米，我十年前做房地产中介的时候，因为我们是国营企业嘛，90平方米是处级以上的干部才能用的，当时如果一个政策上十年后上海人民都住90平米以上的那都开心死了，现在你看“7090”的方案大家觉得太小了，其实这是欲望的需求，并不是说真正需要这么多空间。所以这一块的话，国家政策的调控肯定会跟上，对于“7090”房屋逐步地大量推向市场，对于经济适用房逐步地推向市场，还有廉租房的推向市场，相关的这些政策推向市场之后，势必会造成房价的稳定或者下调空间。但是房价的下调和稳定是哪一部分房价，不是所有的房价都下调和稳定，可能像别墅类，或者像高端的房屋仍然是上涨的，那个仍然具备投资，或者说保值的价值，但是一部分市场，比如说需求性的市场由于供应量的充足嘛，可能会有一定的回调。所以如果说期待9月份、10月份的话，温总理也说了多难，国家也是政策方面的领导很多方面都在处理这些大的事故，我相信奥运会之后会有一定政策的出台。即使政策不出台，我认为9月份对于中介来讲是好时候，我认为交易量会上涨，因为中介最关心的东西是交易量，不是价格，不管是9、10月份市场的价格走向如何，双方博弈的焦灼的心态会产生失衡的变化，在这个时候可能卖出方有可能选择了抛盘，这样的话价格会下降有一定的空间，这时候国家就会出政策稳定楼市，继而让楼市稳定健康发展。如果说另外一种政策的产生，大家对于国家经济的和宏观经济的包括股市的预期都发生变化，那么这时候客户等一年了，压抑一年的需求，需求是存在的，结婚的人还是有嘛，小房换大房的人还是有嘛，工作调动的人还是有嘛，这方面需求还是存在的。在这个情况下就有可能导致房价的进一步上涨，所以不管上涨与下跌，9、10月份对于中介来讲成交量会回暖，对于中介来讲我相信是一个好的时候，当然大家所有做中介的要做好10月份成交量不上涨的预期打算。
【梁文汇】：谢谢各位老总。
