发信人: whitesnail (whitesnail), 信区: RealEstate
标 题: 沿着13号轻轨线看房手记（上地——望京），仅供参考
发信站: 水木社区 (Mon Nov 14 16:45:34 2005), 站内
北线看房之清河小营篇：
莱镇*香格里：均价5700以上，75平的两居户型还可以，2006年底交房；挨着君安花园（总装老干部楼好像），后续社区配套超市、市场、治安之类的应该还可以，不过现在交通不太方便，如果开发商承诺的新路、绿地没有实现的话，交通只能是开车比较方便了。据说还有高压线、绿地的问题，没太细看。因为现在排号的队伍已经比较长了，排上的可能性不大，留了联系电话等通知。
（评：这个楼盘今年6月份开盘时均价5000，最贵也就5300;到现在只有5个月)
永泰园：现在还有150左右的三居，5600左右每平，户型还可以，不过只有北向的了，附近超市、电器城等配套比较全，不过往上地的交通不太好，适合开车的大家庭。
(评：这个楼盘刚开盘时4800,精装)
水木天成：均价6000，一居的60多平，户型不够理想，2006年底交房，靠近八达岭的楼噪声比较大，放弃。
（评：这个楼盘6月份时吹嘘均价5400)
燕清源、清上园：没仔细看，据说150平的三居还有，6000每平左右吧 ;
（评：这两个楼盘是03年开盘的，不少北大清华的老师买的这里，当时4K左右)
北线看房之西二旗篇：
博雅德园：据说还有一套93平的顶楼两居，户型有一个斜角不方正，而且是顶楼，每平6000多，据说很快会开盘一个楼，主力是103平的两居，户型不错，有米的同志们可以关心一下去。旁边挨着领袖硅谷二期，据说已经开工剪彩了。不过从德园到西二期轻轨站要穿过一大片空地，不知道是楼盘还是开发商口中的绿地，晚上肯定不能走，太荒凉了。
北线看房之龙泽篇：
北京人家：现在一座10层的楼还有一些2居，三居现房，小区跟龙兴园的小区在一起，户型什么的还行，不过离轻轨站距离比较远，附近配套设施也不是很全，如果着急住现房的朋友可以看看去，买车应该还比较方便，4700左右。
(评：属于昌平，去年套内每平才3500左右）
新龙城：11/12开盘的，据说前一天晚上就排了500多号（或者900多？没记住），4500-5000均价，06年底入住，只觉得A1户型不错，其他户型都不觉得好，一居比较差，看了示意图和施工现场，感觉楼间距和楼层的问题，可能采光不会太好（仅仅个人感觉了），在龙泽站出口的背面，距离也不是很远。
(评：属于昌平，均价5000；在回龙观南边)
龙泽苑：只有180平以上复式了。4000-5000吧，小区正面对龙泽轻轨站，感觉可能会安全点儿。
（评：这个去年就是5K,倒没涨；可能因为剩下的户型太大了）
北线看房之北苑篇：
北苑家园：售楼小姐说总价60万之内的房子只有一两套了（大概在54万左右吧），感觉住宅密度比较大，户型也不是很好，可能塔楼都是这样吧，利用率不是很高，有一些房间采光不好，有一些走道浪费了。均价6400？（大概，不太确认了），13号线下来走路20-30分钟吧。
(评：这个不多说了，隔立水桥对面就是2650的天通苑)
新街坊：挨着未来的5号线，现在是二期，明年8月份入住，6400左右，没有一居，最小的两居是88平的。
（评：容积率高，03年一期精装均价5400，现在卖的是毛坯）
北苑近邻：挨着未来的5号线，9月份开盘的，现在没有朝南的一居、两居了，5780，据说11月20号之后会调价（据说是涨价），户型不够方正，一居是60平的。
北向看房之望京篇：
炫彩嘉轩：13号线下来要再坐3站公汽，现在还有一些东南向的小户型55-59平（11楼的是8100左右），精装修送家电，明年年中入住。容积率2.5左右，望京居住密度比较大，楼间距也比较小，感觉可能为了离工作地点近可以考虑购买，否则还是比较难受。售楼处在鹿港（同一开发商的产品）
(评：唯一的五环内的楼盘）
总结：最好是找一张最新的楼市图，先电话到售楼处了解一下是否有合适价位的房子再去看，比较节约时间...
网友评论：homage78 回复日期：2005-11-17 10:09:30
自己顶一下；嘿嘿
网友评论：实话还是瞎说 回复日期：2005-11-17 10:51:46
楼盘地图，先打电话，然后再去，基本上都是剩下的了。
只要是去了，基本会失望。不是这个加点就是那个加点，一算下来只多不少保证超预算。
网友评论：homage78 回复日期：2005-11-17 15:37:03
这半年西二期－北苑一带的房价明显上升（虽然是新政后），我觉得和清河华润拍卖的那块地大有关系。分析如下：
今年6.1之前，清河区域的房价基本都在6K以下，5K-5.5K之间的居多；当华润以楼面地价3600多拍下那块地后，媒体等计算出开盘后至少要卖到7K以上才能够保本，但是鉴于附近房价都在6K之下，评论认为拍卖价太高了，连华润自己都只能含糊的说定价在6K-9K之间(多么含糊！）。
但是这半年事情的发展是这样的一个历程：
附近的楼盘纷纷调价，跟购房者一说就是“你看华润那块地明年开盘怎么也得卖7000多，我现在还不到6000,多便宜啊",然后销售一好，也就慢慢涨价，半年之内差不多都达到了6000左右，而且造成了房价得上涨预期，导致销量增加，房价继续上扬；那么到明年，华润一期开盘定价7000以上就是顺理成章的事情了，估计会说"你看旁边都快7000了，我这边房子又好，多合适啊",那么接着这个循环KFS形成良性循环，房价就会越涨越高...
(以上推论可以注意一下北京房市的相关报道，半年前都对清河房价能上7K持怀疑态度，现在很多人已经认可了这个预期价位）
还比如石景山区靠海淀的玉泉路那块，1年多的时间内房价可以从4600上升到6000多，和远洋山水有很大的关系；再比如当年大兴的顺驰领海，一年内也是带动区域房价上涨1000多；如果有一家相当有实力的KFS，确实有能力提升区域房价；
网友评论：实话还是瞎说 回复日期：2005-11-17 16:50:28
是啊，真不觉得远洋山水有什么好，开盘4700，现在6000多都没有房子了。连带的那边房价狂涨。都5环外了也6000多，本来是想图便宜买那边的，现在也贵了。
网友评论：homage78 回复日期：2008-6-10 15:44:15
翻个05年的老贴，也许房观一直的传统就是只关心房价涨跌的争吵，而不关心具体的楼盘评论...
