高境淞南：小户型供应高地

　　主持人：

　　完全地产记者

　　本期嘉宾

　　中原地产市场研究部经理　马冀

　　三花现代城企划部经理　娄岩波

　　上海易居房地产研究院分析师　张晓娟

　　长江国际商业有限公司总经理　胡淼晶

　　房价

　　主持人：受轨道交通三号线延伸段通车及近期楼市普涨的影响，地区房价也有所上涨，但幅度并不大，是否由于后期没有利好，价格将稳定在目前的局面，对于普通购房者是个很好的购房选择区域？

　　房价可能继续上涨

　　三花现代城娄岩波

　　今年房价出现明显涨幅主要有两个方面原因，首先是整体市场供应量较少，其次就是通货膨胀的原因，由于资金流动性强，出于保值的缘故大量资金涌入房地产市场。当然市场本身刚性需求的存在也于07年爆发，这也是房价突飞猛进的原因之一。未来由于持续的通货膨胀房价可能继续上涨，但具体关键还是要看政府的政策调控。对于购房者而言，如果有切

　　实的购房需求总还会出手购房，只是在选择时尽量根据自身承受范围进行衡量。

　　房价尚有上升空间

　　长江国际商业胡淼晶

　　与下半年以来上海房地产总体情况相同，高境淞南地区的房价也出现了一定上涨，但从该地区成熟的生活配套与便捷的交通体系等多个方面综合考评看来，目前的价格还是能够被购房者所接受，因为其房价性价比较高也相对合理。从地区未来楼市发展角度分析，受多项利好因素影响，板块房价后期还是存在一个明显的上升空间。

　　后期价格稳步上行

　　易居研究院张晓娟

　　淞南高境板块未来将会有像沃尔玛这样的大型商业进入，对于区域未来居住环境进一步改善将会起到积极的意义。从价格方面说，三号线通车的利好已经释放了很大一部分价格的增长空间，而居住环境的优化以及板块内供求不均衡的格局将推动价格稳步上行，但增长幅度有所减小，因此对于普通购房客户而言，还是有一个比较适宜的选择区。

　　观望需适可而止

　　中原地产马冀

　　目前顾村地区的房价在9000元/平方米左右，随着依云湾等项目的拉升，地区价格还将上涨，6月开始至今顾村板块的房价已经上涨了21％－22％，而宝山淞南高境地区的涨幅则在20％，此外需要注意的是罗店地区的房价也上涨了13％。从目前情况看，淞南高境地区近期的涨幅还是属于正常现象，因为宝山是未来市场供应量最大的区域之一，新开发项目推动力将保障楼市后续发展，而且其中包括有大量品牌开发商并因此出现众多标杆楼盘，对市场产生辐射效应，生活配套等设施也会越发齐全，因此对于该地区而言是不错的购房选择区域，观望可适可而止并尽快落实选择。

　　特质

　　主持人：淞南高境板块与宝山上大、顾村及其他板块相比有何独特之处，在客群、楼市发展程度等各方面是否又有所不同？

　　居住成熟度高

　　三花现代城娄岩波

　　淞南高境地区在所处位置、道路交通、生活成熟度方面与上大、顾村还是有明显不同，上大地区以新盘为主，而淞南地区地区原先有大量动迁户，从淞南一村至淞南十村，居住成熟度较高。另外轨道交通三号线延伸段已通车而上大地区轨道交通七号线尚未通车属于提前透支。从三花现代城2005年推出后前期客户构成看主要集中在闸北、宝山、虹口、崇明三区一岛，但随着时间推移客户群开始外扩至浦东、普陀等地区。

　　立体交通出行便捷

　　长江国际商业胡淼晶

　　高境镇位于宝山区的最南端，被称为“宝山区的南大门”，距市中心城区近，南与闸北的彭浦新村、虹口的江湾镇为邻，东与杨浦的新江湾城接壤。高境镇同时与虹口、闸北、杨浦三区相邻。对于当地居民和房产消费者来说，方便已经成了今后生活的现实条件。近几年区域的交通、出行得到了很大的改善。西有共和新路高架，以及地铁1号线延伸线；东有逸仙路高架，以及轨道交通3号线殷高路站点。以长江国际·杰圣家苑为例，项目就在轨道交通3号线殷高路站点附近，出行非常方便。

　　地区原多动迁户

　　中原地产马冀

　　宝山淞南高境板块与上大、顾村板块相比最大的区别就是该区域发展相对成熟，尤其是商品房市场起步较早，当然其区位优势也较为明显，相比之下距离市中心更近，因此是宝山商品房价格最高的区域，以新梅淞南苑、三花现代城为代表。后期随着长江国际商贸中心的建成，对于周边会形成聚集效应，配套各方面也会跟进，周边商品房价格也会受带动。客群方面，由于04－05年上大、顾村、共康等区域尚未发展，大部分自住客及动迁户受资金实力影响，也都选择在高境淞南地区置业。

　　北区改善型购房者首选

　　易居研究院张晓娟

　　淞南高境板块位于宝山区东南角，房地产业发展起步较早，是最早用于改善住房问题的新兴区域之一，因此商业、交通、医疗等各类配套齐全，生活氛围成熟，加上受新江湾城、五角场辐射作用，相对宝山上大、顾村板块而言居住成熟度较高。由于该板块地处杨浦与虹口、闸北三区的交界处，3号线北延伸段的通车，使得该地区成为了这三区改善型购房者的首选地。

　　供求

　　主持人：三号线延伸段的开通是否给地区楼市发展起到了关键作用，地区未来供应量如何，供求关系又将会是何种状态？

　　小户型房源供应充足

　　中原地产马冀

　　目前上海商品房发展与轨道交通之间的紧密度较高。轨道交通三号线延伸段通车对于沿线楼盘价格上涨还是起到了一定作用，与此同时未来市场体量也得到相应的支撑。在目前市场价格体系下，明年供应量方面将出现明显放量，预计有4－5个楼盘，一定程度上将缓解地区供求关系所存在的矛盾，因为大部分房源都将是“7090”小户型，总价能得到相应控制，符合自住客的需求。

　　后续供应将集中西城区

　　三花现代城娄岩波

　　三号线延伸段是从江湾至宝山吴淞地区，开通后对于吴淞地区居民更为有利，因为进市区花费的时间将减少，对于高境地区而言虽然也能给居民带来方便但整体有利程度有限。地区供应量方便，高境地区的发展相比中外环其他区域相对较晚，主要受到地区内几条铁路的影响，反之发展速度也许更快。地区集中供应量集中在05－08年，以三花现代城为例后期还有不到20万平方米的供应量，具体时间未定，但都将是受“7090”政策影响的小户型。不过整体后续供应有限，主要集中在外环外的西城区，距离淞南高境已较远。

　　一年后市场供应稀缺

　　易居研究院张晓娟

　　2006年底通车的上海轻轨3号线延伸段至宝钢，在板块内有两个站点（长江南路站、淞发路站），此利好因素使人们对其关注度越来越多的同时，也带来了淞南高境板块成交的活跃与价格的快速上扬。

　　目前在售住宅项目未推出面积约在35万平方米左右，若明年全部上市，估计在8月之前就基本销售完毕；另一方面，至今为止的公告土地中，板块内住宅用地面积在25.67万，先不论其开发进度，假设这些地块在09年初全部建造至结构封顶并上市销售，也只能满足半年的需求。如此看来，板块内未来供应量在逐步减少，一年后可能达到稀缺的阶段。

　　圣杰家苑即将推出

　　长江国际商业胡淼晶

　　淞南高境地区后期还将有新项目推出，如板块内的圣杰家苑。据悉该项目总建筑面积约4.6万多平方米，共有3幢小高层住宅楼。房型以二房、三房为主，格局方正，主力面积在85-110平方米左右，总价也比较合理。目前为准现房。同时值得注意的是，高境镇新的商业配套主要集中在殷高西路(靠近江杨南路)南北两侧，长江国际·杰圣家苑正是位于这个位置，而项目对面就是建筑面积达16万平方米的沃尔玛·景瑞生活广场，生活配套十分方便。