仁恒13亿获取新江湾城D3地块 竞价新规难成百分百良药
昨日进行的新江湾城D3地块现场竞标会上采用了新的现场竞价规则，最终仁恒以13.01亿元亿元获得该地块，楼板价创区域新高，达2万元/平米。相比地块最终的出让价格，新的竞价规则吸引了更多的关注，被业界寄予“抑制土地飞涨”厚望的新规似乎难堪此“重任”。
楼板价达2万再创新高
引人关注的新江湾城D3地块最终花落仁恒。记者获悉在昨日进行的地块竞标会上，仁恒以13亿元的价格最终获得新江湾城D3地块，该价格相比原本挂牌价高出近7.5亿元。据悉新江湾城D3地块四至范围为江湾城路以西、国晓路以北、政和路以东、殷行路以南，地块面积5.4208公顷，容积率1.2，可建筑面积超过6万平方米，挂牌起始价为5.51亿元，折合楼板价约8470元/平方米。而以最新13.01亿元的价格计算，楼板价达到2万元/平方米。该价格与先前D2地块12509元/平方米的楼板价相比，上涨近7000元/平方米。
土地竞拍实行“新规则”
此次新江湾城D3地块竞拍之所以出现上述情况，是因为该地块首个采用土地竞价“新游戏规则”的上海市中心地块。据悉，除了纯住宅用地之外，含住宅用途的综合用地，凡住宅用地面积占总用地面积50%以上的，同样会以该项规则实行。
10月22日上海有关部门印发了的一份名为《关于调整住宅类用地挂牌现场竞价规则的通知》，据了解，此次上海房地局9号公告中的6幅纯住宅用地，将全部采用新方式进行，其中，便包括了新江湾城D3地块。《通知》中指出，现场竞价采取竞买人书面报价的方式进行。即由竞买人当场书面填写现场报价单，以密封的形式交予。之后，相关工作人员会在当场拆封报价，并采取“价高者得”的原则。如果有出价相同者，再次履行一遍现场竞价的程序，直至有人胜出。值得一提的是，如果最高报价低于该幅用地底价的，现场竞价就会终止。
对于新的竞价规则，大华集团营销管理中心副总经理杨子江表示，只给一次出价机会，这才叫做名副其实的抉择。一次性出价类似招标的形式，而原来的集合竞价的方式更接近于拍卖。杨子江指出，房地产不是普通单件商品，牵涉的范围广、因素多。应该是以投标较为合理，但是要求的是最终的评定标准、结果要清晰。新规则只给一次机会，要求竞买人填报价现场上交，以这个书面报价来定胜负，的确是一种考验。
难成抑制高报价良药
近几年房价快速上涨的一个重要原因就是土地出让价格提高，成本提高后相应的开发商必将以提高售价来保证其投资回报。新的土地竞价规则的实施能否通过避免现场反复竞价导致的“哄抬”地价从而起到控制房价的作用呢？但是从目前的情况看并非如此，此次新江湾城D3地块采用新的规则但最终价格却上涨2.36倍。
对此佑威房地产研究中心主任薛建雄告诉记者，从杭州再出现天价地块的情况看，开发商抢地的情况依然存在，因为开发商在买地之前，都会对所拍土地做评估，这样在拍卖中一般很难超过最高评估价。但现在线上出价，看不到竞争对手的情况，所以可能一下子报最高底价，如此成交的地价可以比实际拍卖时还要高。去年金地对花木地块的报价就已经是前例。
上海易居房地产研究院杨红旭则认为，多数情况之下，脑袋发烫的竞价人会反复计算、权衡开发成本与地价之间的关系，并揣测对手的报价，然后报出一个比较理性的价格。但是，如果是特别优质的、稀缺的地块，如果恰好又是一个急于拿地、势在必得的地产大佬，那么，他的报价极有可能比原来竞拍形式下价格还要高！也即说，这一规则变动，并非每次铁定都能抑制过高的非理性报价的产生，并非是剂百分百的良药。
新江湾城房价将再创新高
新江湾城经过多年的发展已形成规模，板块内在售楼盘的数量也从早期上海梦想扩展至目前包括新江湾城1号作品、涵碧景苑、翡翠东森花园、橡树湾在内的多个项目，后期还将有包括绿城在内的新项目，应该说新江湾城将成为日后杨浦楼市的核心区域，因为无论从供应量、区位、品质各项因素看，新江湾城都是优势明显。
资料显示，新江湾城第一个项目上海梦想开盘时的均价在11000元/平方米，后受到房地产调控，包括其在内的几个项目的均价也调整至8000－10000元/平方米区间内。伴随着新江湾城1号作品上市及房地产市场新一轮的上涨热潮，新江湾城的整体均价也再次攀升，目前不少项目的均价已达15000－18000元/平方米。如新江湾城1号作品的均价为18000元/平方米、上海梦想的均价为15500元/平方米、涵碧景苑的均价为16000元/平方米。
但从市场未来发展趋势及新出让土地的高楼板价看，后期项目的售价将有望再创新高。新江湾城靠近五角场城市副中心，目前五角场商业发展已起步，但其市场供应却相当有限，因此大量购房者把关注的重心转向新江湾城。与此同时，之前浙江绿城以12.6亿元的成交价格获得新江湾城D1地块，楼板价已高达12509元/平方米，此次D3地块的楼板价更是达2万元/平方米，业内人士指出，综合多项因素，未来新江湾城的房价有可能将达到30000元/平方米。