日益过剩的出租房将是炒房者的最大噩梦
(小学没毕业的看不懂)
炒家买了多套房子，这是在“住房将越来越稀缺”等错误观念指导下盲目买入的。几年后，H市的人们将发现，怎么积压过剩了几十万套的出租房啊？而且一年更比一年更加过剩了。何以得知？
1. 炒家怎么死的？只因没有掌握“过剩出租房将有多少”的计算方法
炒家的买是为了高价卖出以赢利，最终接手的是自住者。由于房价涨得奇高后，刚需（鱼）很少了，决定了炒家（渔夫）不能太多。刚需只需要3万套房，炒家囤积10万套就过剩了。过剩后投入越多亏得越多。刚需的口袋决定炒家的命运。新房5年上涨80万，5年里刚需家工资增加了80万吗？钱袋子被掏过和钱袋子较瘪的人，要鼓起来至少需要5年。可见，炒家说的“富人的钱很多，再多的房子也不够”是一句废话。
炒家说的“刚需很大，再多的房子也不够”也是一句废话。刚需即使增多10倍，富人因钱多、贪心和盲目也会先增多10倍。结果仍是供给过剩。3条鱼时来了10个渔夫，30条鱼时来了100个渔夫，结果都是一样的。
炒家自己怎么死的愣是不知道，只因没有掌握“过剩出租房将有多少”的计算方法，即没有掌握“鱼有多少，渔夫有多少”的计算方法。其实，小学有毕业文化就足以掌握以下计算方法。
2.三年后，大城市过剩的住房有多少？
开发商不断地扩大再生产。这是在疯狂投机炒作和激烈竞争中无计划的运作。三年后住房就大量过剩了。对此未来你怎么会知道呢？
二线的H市，“三年内将有的未入住房”23万套。其中：查知“目前挂牌待售房”3万套；查知三年内“将建商品房”12万套、“将建社会保障性住房”4万套；最近10年卖出新房26万套 * 15％ = “目前闲置房”和“目前待租房”4万套。
总人口1000万，睡在室外的小于1000人，说明99.99％的人住在房子里，说明“目前的已入住房”就足够现有的人居住了。“目前的已入住房”以外还有23万套。从总量上去理解，实际上是为将来新增人口提前准备了23万套。
因为经济不景气，因为企业在闹“倒闭潮”和“民工荒”，估计三年后人口只净增24万人 / 6人 = 新增人口需要租房4万套。
为新增人口提前准备23万套住房 - 新增人口需要租房4万套 = 多准备了19万套，即“三年后过剩的住房”19万套。
3. 三年后大城市积压的可售待售房有多少？
300万人租房 / 6人 = “目前已出租房”50万套。按前几年自住购房数推算，三年里刚需可能购房12万套。
“三年内将有的未入住房”23万套 + “目前已出租房”50万 = “三年内可售待售房”73万套 – 三年里刚需购买12万套 = “三年后积压的可售待售房”61万套。
一二线城市大多就是如此大量过剩的。18路军都来盖房，产能已经过剩，H市几年不新建也没关系。
我们只需要自己动手进行粗略的计算，就可以知道市场真相了。很准确的计算需要专业人士。一旦成了专业人士，也就成了利益中人，也就不会说了。
4.三年后，大城市的出租房过剩了多少？
H市有“目前已出租房”50万套 + “目前闲置房”和“目前待租房”4万套 + “三年里新增廉租房”3万套 = “三年后可出租房总数”57万套。
“目前已出租房”50万套 – 三年里由租转买搬出12万套 + 三年里新增人口需要租房4万套 = “三年后已出租房”42万套。
“三年后可出租房总数”57万套 – “三年后已出租房”42万套 = “三年后过剩出租房”15万套 / “三年后可出租房总数”57万套 = 过剩26％。
5.六年后，大城市的出租房过剩了多少？
又一个三年。“三年后已出租房”42万套 – “由租转买”搬出租房12万套 + 新增人口需要租房4万套 = “六年后已出租房”34万套。
“三年后可出租房总数”57万套 –“6年后已出租房”34万套 = “6年后过剩出租房”23万套 / “三年后可出租房总数”57万套 = 过剩40％。就象菜市场100担菜，过剩40担，租金必降。
出租房，三年后过剩26％，6年后过剩40％，9年后过剩55％…… 随着“拥有私房率”的逐年提高，出租房的过剩一年比一年更严重，租金当然一年比一年低了，房子的价格当然一年比一年低了。
6.25年后，大城市的出租房过剩了多少？
“80后”的子辈有7套房，孙辈有15套房，远期看更加过剩不值钱
张80后买新房后结婚，加上双方父母共3对夫妻有3套房，养着1个2006年出生的男孩叫张小强。李80后买新房后结婚，加上双方父母共3对夫妻有3套房，养着1个2008年出生的女孩叫李小红。
25年后，张小强和李小红买新房后结婚，加上双方父母3对夫妻有7套房，养着1个女孩叫张妞妞。又过25年，孙女妞妞买新房后结为夫妻，3对夫妻15套房。房子在将来租不出，不值钱的大趋势是十分明显的。
7. 20年后，你的老房只有闲置的份
看吧，1988年盖的已外观老态龙钟，只有低收入者才来租用。20年以上的房子电梯经常坏，电话老是断线，下水管道漏得像井喷，物业公司也气走了。新观念、智能化、新材料、新外形，新格局，20年以上的房子象乡村旧房一样不值钱。对产品都喜新厌旧，有钱的换住新房去了，越住越没面子。现在房子紧俏，是宝贝，容易出租。20年后，出租房大量过剩，有一大半闲置，只要较新的才租得出去，你的房子已是“半老徐娘”了，靠一边去吧。
8.当房租一年比一年低的时候，房价就一年比一年低了
目前，房租涨不动是明摆着的事实。120万的房子 / 70年 = 每年折旧1.7万。5万元的装修、家具、家电 / 10年 = 每年折旧0.5万。中介费和其他费用平均每年0.3万。租金3万 - 1.7 - 0.5 - 0.3 = 一套90平米新房一年的“租金实际收益”0.5万元。
目前房租一时低不要紧，真正可怕的是未来不断下降的趋势。出租房的过剩一年比一年严重，老房的闲置是必然的。120万的房子 / 70年 = 每年折旧1.7万。5万元的装修、家具、家电 / 10年 = 每年折旧0.5万。闲置时每年亏损2.2万元。
物稀为贵，物滥则贱。当房子失去了使用价值，失去了投资价值，失去了收藏价值，失去了投机价值，失去了炒地价值，失去了拆迁价值，它只是一堆钢筋水泥，还能值几个铜板？当你要把这些“烫手的山芋”甩出手的时候，有没有人接手都成了问题。因为新电视很便宜，有几人会去买二手的旧电视呢？因为一个想买二手房，却有几百套可供选择，轮得到你卖吗？能卖到保本的价格吗？
网友评论：sxlf225588sxlf 回复日期：2008-7-26 16:17:36
参考以验证：2008年7月23日深圳待售房4.9万套，深圳三年计划新建9.71万套社会保障性房，商品房计划大于9.71万套。
网友评论：sxlf225588sxlf 回复日期：2008-7-26 16:42:49
1976年唐山大地震和2008年四川大地震，地震总局局长连提前一小时预报都做不到，当然不知哪个城市哪个时候会来大地震了。投机者的黄粱梦终于被地震打破了，一个百万元的房子，顷刻间化为乌有，炒房客还敢说这是最保值的东西吗？大洪水呢，大火灾呢，建个大化工厂呢，让你无法预知、无法控制的事太多了，让你顷刻就倾家荡产，让你成为“负翁”的风险太多了。
网友评论：hhhhhdd 回复日期：2008-7-26 17:01:10
有些道理,但不能一概而论.这抄家如果不问地头,质量,是楼就买,其结果一定是你说的那样.可如果他买的楼靠地铁靠商业中心靠名校靠你上班地点..等等等等,他未必就赚不了便宜.你再建多少房子,也未必能建到他那里去,你如果想到他那买或租,你就得看他的眼色了.不是吗?当然,你可以说,我偏不去那.可别的人可不这么想啊.一滴水见太阳的.呵呵,房子再多跟不上人多滴.更重要的是:人心贪啊,你今天穷,在郊区可以忍受,可明儿发了财就想往他霸着那好地方去啊...哈哈,你以为炒家自个儿一人贪心啊.大家都贪心,他才炒得起来的.
大家都做和尚,就没人炒房了.:)
网友评论：gmnuwaz 回复日期：2008-7-26 17:12:18
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网友评论：sxlf225588sxlf 回复日期：2008-7-26 17:43:25
如果他买的楼靠地铁靠商业中心靠名校靠你上班地点..等等等等,他未必就赚不了便宜.你再建多少房子,也未必能建到他那里去
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你以为一流地段只有几个固定的几个地方啊，原来浦东鸟不拉屎；原来全国的火车站都在郊区；原来大商店只有十几间，现在几千家；原来买牛头牌皮鞋只在上海当地才买得到.现在都变了.你想象的一流地段都得是.....一千个股遇到熊市，哪个还能牛？
网友评论：hhhhhdd 回复日期：2008-7-26 17:51:28
1976年唐山大地震和2008年四川大地震，地震总局局长连提前一小时预报都做不到，当然不知哪个城市哪个时候会来大地震了。投机者的黄粱梦终于被地震打破了，一个百万元的房子，顷刻间化为乌有，炒房客还敢说这是最保值的东西吗？大洪水呢，大火灾呢，建个大化工厂呢，让你无法预知、无法控制的事太多了，让你顷刻就倾家荡产，让你成为“负翁”的风险太多了。
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拜托了,老兄.你也扯得太远了吧?都这么想,你干吗生下来了.你给压死了跟房子塌了有区别吗?
网友评论：人间马甲 回复日期：2008-7-26 17:52:03
不错，很有道理！ 请大家不要买房！坚持住，不用担心住房问题，我可以租给你们。
王大伯你咋开始攻击股市了啊？你不是还要靠股市来实现每年20%的收益么；租金下跌？你这话连空军自己都骗不过吧。你也知道原来浦东鸟不拉屎现在如何了，难道那个时候到现在就不存在你的“住房过剩”问题了？按你的道理浦东应该越来越荒凉啊——这不都过剩了嘛。
你也知道有钱的都要换新房啊？难道这就不是需求了？至于20年后的房子租给谁——就租给你这样一直看空看到买不起也租不起的人咯
网友评论：hhhhhdd 回复日期：2008-7-26 17:55:50
你以为一流地段只有几个固定的几个地方啊，原来浦东鸟不拉屎；原来全国的火车站都在郊区；原来大商店只有十几间，现在几千家；原来买牛头牌皮鞋只在上海当地才买得到.现在都变了.你想象的一流地段都得是.....一千个股遇到熊市，哪个还能牛？
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哈哈!你说得对,不跟你争.怕就怕,你说的那新起来的好地方又让些新炒家霸了去,到头来你又得求人了):
网友评论：被老鼠伤害的猫 回复日期：2008-7-26 18:06:00
有道理支持
网友评论：sxlf225588sxlf 回复日期：2008-7-26 18:08:56
你也知道有钱的都要换新房啊？难道这就不是需求了？至于20年后的房子租给谁——就租给你这样一直看空看到买不起也租不起的人咯
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多空之间的转换并不在于有产还是无产，有钱还是无钱，而在于理念的变化。
不要以为看空的都是没钱买房。现在的许多空军其实是多翻空的滑军。
6124点跌到2566点时，空军（包括亿元大户）持币待购，谁敢笑话他们没钱买股？
自己高位被套反说空军没钱买房！
网友评论：sxlf225588sxlf 回复日期：2008-7-26 18:31:47
我们面临的环境问题日益严重。多年来的经济发展，一些高污染高能耗产业对生态破坏非常严重，自然环境的承载力越来越低。20年后，大城市可能每天在沙尘中度过，可能空气污染得厉害，可能喝不到干净的水，可能下酸雨。肯定会对物业的价值有很大的损害。
网友评论：sxlf225588sxlf 回复日期：2008-7-26 18:33:29
房子的保值增值功能具有阶段性的特点。到了通膨中后期，由于房价股价已被炒高，买力不济，利率也调高了，熊市就会不期而至。熊市里房价和房地产股是“烫手的山芋”。一位香港人，1996年买楼54平米 * 每平米8.333万 = 450万港币。当时所有香港人都认为香港人多地少，又是国际金融中心之一，房价绝对不会降。1997年金融危机爆发，房价一路下滑，在2003年非典时，这套房跌至150万。2008年2月涨到300万了。12年里不包括利息，净亏损150万。
网友评论：sxlf225588sxlf 回复日期：2008-7-26 18:54:33
近三年，房价下跌的概率很大，投资者要赚取房价上涨的差价是没指望了，只能赚租金。买房的是有钱人，越涨越有人追买。租房的是中低收入家庭（或合租群体），物价涨得比工资快，样样都涨但工资涨不多，消费能力很有限，维持90平米的二房每年3万元的租金就气喘嘘嘘了。每年每套加租金0.2万元就加得要吵架了。如果房东的房租要大涨，那么房客只好换小点的（比如70平米）或偏僻点的房子，要不3人变4人合租。这样，社会上在短时间内就出现大量等待出租的房子，供大于求，房租很快就会回到原先的水平。如果一个城市房租一直涨，工资收入跟不上，那么房客就会换城市工作。结果也是供大于求，房租很快就会回到原先的水平。
网友评论：sxlf225588sxlf 回复日期：2008-7-26 19:27:48
历史证明，凡是被炒作的商品都是短命的，一段疯狂后都会回归理性：君子兰、普洱茶、房子。原因在于：消费者（非富人）需求量背后的“钱袋子的大小”决定房市场的容量有多大，而不是炒家（富人）的“钱袋子的大小”来决定市场的容量有多大。消费者（非富人）的支付能力有限。当炒作者（富人）通过囤积商品疯狂炒作一段时间后，就会出现囤积量远大于消费者（非富人）的支付能力的情况。炒作者（富人）所囤积的商品是作为赚钱的工具，大大地超过自用量，最终还是要消费者（非富人）来接手。当消费者（非富人）只能接手70％的商品时，供给远大于需求时必大跌。就象水池只有1000条鱼，已经出现2000个渔夫，游戏就以失败而告终了。
网友评论：d123b456 回复日期：2008-7-26 20:09:57
电视机已经历黑白电视--彩电--背投--等离子--液晶--投影机的变革。现在的房子今后可能象黑白电视机被抛弃。
网友评论：sxlf225588sxlf 回复日期：2008-7-26 21:30:49
在错误人生观的引导下，许多人对自己的经济前景盲目乐观，借款消费、超前消费。谁能保证未来的20年里，你还在还房贷的时候不失业？不生病？现在当房奴的人，遇到失业或生病，当房奴的资格就不可持续。当房奴的人20年里敢辞职么？生病后有钱交月供吗？有钱供孩子深造吗？有钱孝敬父母吗？敢出国旅游吗？
网友评论：hhhhhdd 回复日期：2008-7-26 22:08:05
我们面临的环境问题日益严重。多年来的经济发展，一些高污染高能耗产业对生态破坏非常严重，自然环境的承载力越来越低。20年后，大城市可能每天在沙尘中度过，可能空气污染得厉害，可能喝不到干净的水，可能下酸雨。肯定会对物业的价值有很大的损害。
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你看你,又扯远了.真替你着急啊.你想说明什么?物业被损坏成这样,变得这么不值钱,而且还会被地震震塌....你是不是说不该买房子了?又或者干脆不该建房子了?可是话又要说转来了,如果大家都不买房子不建房子了,那空军弟兄们住哪去呢?要租屋了是不?这样一来,日益过剩的出租房岂不又剩不了啦?那抄家岂不更高兴了?......呵呵,你理论水平真好,但好象没理顺啊.仔细再琢磨琢磨,把话想转圆再说.
网友评论：sxlf225588sxlf 回复日期：2008-7-26 22:29:14
你是不是说不该买房子了?又或者干脆不该建房子了?可是话又要说转来了,如果大家都不买房子不建房子了,那空军弟兄们住哪去呢?要租屋了是不?这样一来,日益过剩的出租房岂不又剩不了啦?那抄家岂不更高兴了?.
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我说买房的风险，是提醒炒房人不要买太多，买1套自己住当然不需要考虑那么多.....难道别人一说股票有风险，你就说别人不要炒股？.....难道你妈一说你贪玩，你就说那就别把你生下来？
