商品房维修基金该由谁交

　　房地产开发公司在为购房者办理房产权证时要求购房者按房款总额交纳3% 的维修基金，否则房屋产权行政部门不予办理产权证。这是2003年下半年来业主们（购房者）感到百思不解的问题。为什么开发商售房不负责维修，而要购房者出钱搞维修？为什么刚买的新房就要交维修基金呢？五年保修期内房屋维修是开发商的责任，为什么政府却要购房者先交维修费呢？为什么政府规定公房的维修基金由售房单位交纳房款的百分之二十，而商品房为什么只要求购房人交呢？购房者付清房款、交清契税，就应当拿到产权证，为什么…… 网友们对交维修基金提了很多意见，见仁见智，很实在。对此，我想谈几点个人看法：

　　一、法律法规明文规定商品房保修年限范围内的维修费应当由开发商交纳。为何维修基金却要购房者交纳？

　　（一）国务院《建设工程质量管理条例》第四十条、建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第七条均明确规定：建设单位和施工单位应当在工程质量保修书中约定保修范围,保修期限和保修责任等,双方约定的保修范围、保修期限必须符合国家有关规定。在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为:（1）地基基础和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;（2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；（3）供热与供冷系统为2个采暖供冷期；（4）电气管线、给排水管道、设备安装为2年；（5）装修工程为2年。保修期从工程竣工验收合格之日起计算。

　　（二）国务院《建设工程质量管理条例》第四十一条规定：建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第九条、第十二条、第十三条、第十四条、第十六条规定：房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应多向施工单位发出保修通知。施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修，保修费用由质量缺陷的责任方承担。在保修期限内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，受损害人可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条规定：房地产开发企业应当在商品房交付使用时,向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质专等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

　　上述法律规定很明确：商品房在保修期限和保修范围内的质量保修由开发商负责。开发商支付的保修费用由质量缺陷的责任方承担。购房者（或业主、产权人）不承担维修责任。为何维修基金却要购房者交纳？

　　二、要求业主在产权登记时交纳维修基金显失公平。行政法规彼此相悖。

　　国务院《物业管理条例》第五十四条规定：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

　　建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第五条规定：商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2—3％的比例向售房单位缴交维修基金。 　

　　《长沙市住宅区物业维修基金管理办法》第八条规定： 首期维修基金按以下规定缴交：(1)公有出售住房中属多层住宅的由售房单位在售房款中提取20％、属高层住宅的提取30％缴交。购房人按购房款2％缴交；(2)多层商品住房出售时，由购房人按购房款的2％缴交、高层商品住房或设有电梯的多层商品住房出售时，由购房人按购房款的3％缴交。

　　国务院《城市房地产开发经营管理条例》、国务院《建设工程质量管理条例》、建设部《房屋建筑工程质量保修办法》均明确规定：商品房在保修期限和保修范围内的质量保修由开发商负责。开发商支付的保修费用由质量缺陷的责任方承担。购房者（或业主、产权人）不承担维修责任。国务院《物业管理条例》第五十四条、建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第五条与上述行政法规为什么彼此相悖？

　　三、商品房维修基金实际上就是开发商为房屋的售后服务提供可靠的经济保障，维护物业产权人和使用人的合法权益。

　　（一）商品房的售后服务当然是由房地产开发商提供。众所周知，商品不但要有符合行业标准的质量，而且要有诚实可靠的售后服务。房屋作为价值高昂的大宗耐用商品，其售后服务更加重要。国务院、建设部先后颁布实施了《物业管理条例》、《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房[1998]213号)。各省、市政府及其建设行政主管部门相继制定了相应的行政规章。所有的行政法规或部门规章的首要目的都是：为建立住宅区物业维修保障机制，维护物业产权人和使用人的合法权益。可是，明明是开发商的保修责任，却规定由购房人拿钱交维修费。这规定难道是维护产权人的合法权益吗？

　　（二）行政法规、部门规章中确定了维修基金的用途和维修范围，这个范围实际上就是建设方或开发商的保修范围。

　　《长沙市住宅区物业维修基金管理办法》第七条规定： 物业维修基金应当专项用于物业管理区域共用部位、共用设施设备保修期满后的大中修和更新改造。《办法》所称共用部位是指建筑主体承重结构部位 (包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙 面、门厅、楼梯间、走廊通道等。《办法》所称共用设施设备是指住宅区单幢物业内，建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明用具、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟、渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用的设施设备使用的房屋等。

　　《办法》第九条规定： 售房单位在售房时或拆迁人在安置房屋时应代为归集首期维修基金。销售商品住房的售房单位在办理《商品房预售许可证》时，应向市房屋产权管理局提交维修基金归集方案。售房单位在办理房屋产权登记手续时，须将归集的首期维修基金移交市房屋产权督理局代管。

　　上述《办法》中所指定的维修范围，实际上就是开发商应当对房屋质量保修的范围。这笔维修费为什么要购房者交纳而不要求开发商交纳呢？

　　（三） 《办法》第十五条规定：物业保修期内不得使用维修基金。这就太令人百思不得其解了。维修基金交上去，几年之内不准使用，哪逼得那么紧干什么？为什么一定要业主在产权登记时就必须缴交呢？难道认为购房者会跑？或者是认为购房者个个肥得流油，钱没地方搁？

　　公平公正的做法是：房地产开发企业应当严格依照国务院《城市房地产开发经营管理条例》、国务院《建设工程质量管理条例》、建设部《房屋建筑工程质量保修办法》的规定，对其建筑工程质量履行保修职责和义务。为了建立住宅区物业维修保障机制，维护物业产权人和使用人的合法权益。商品房保修期限内应当由房地产开发企业缴交维修基金。保修期限届满经业主验收合格后，维修基金余额返还给开发商，再由物业产权人及时缴交保修期届满之后的维修基金。