有人说，目前楼市像股市，不景气，前一段时间有媒体调查发现，以前非常赚钱的证券交易所现在美好时光已不在，许多不是关门大吉就是换成了简陋的办公场所，从业人员的待遇也大幅下降，目前随着中央大力加强房地产市场调控，楼市现状如何？楼市中的证券交易所——房地产中介情况如何呢？
记者采访了一些相关机构。美丽家园总经理助理宫萍表示，根据美丽家园房产经纪公司近一月实际运作状况来看，京城房地产市场走出了一个非常明显的“买卖市场高开低走，租赁市场一路上扬”行情。
四大现象，解读政策实施后市场反应
根本现象：人们的心理预期发生了彻底改变
虽然自从去年开始国家就加强了房地产行业的宏观调控；但是，政策调控的力度不够大，广度不够深，从而决定了人们购房置业或投资房产的心理预期不会因为微弱政策的改变而出现明显的变动。但是，在此次七部委出台的政策中，对于房产交易的流通环节进行了严格的税收调控，比如两年内转手出售交纳5％的营业税，同时有些区县还征收20％的个人所得税。正是因为此次政策的调控力度之大，从而导致了目前京城二手房市场出现“两高”的状况。“一高”是从购房者的角度来讲，持币观望者的数量达到了历史的高点，绝大多数房产投资置业者均采取持币待购的策略，一些原本打算在两三个月之内购房的客户纷纷推延自己的置业步伐，将购房计划至少往后顺延半年至一年以上，静观京城房价的走势，希望以时间换取置业成本的缩减；“二高”是从房产出售者的角度来看，持房待售的人群急剧增加，由于政策在确定两年的一个界限时是按照产权证下发或契税完税日期为标准，而京城房地产市场的一个实际状况就是许多人购房的日期绝大部分都已经超过两年，但产权证到手的时间都还不到两年，如果现在转手出售就面临5％的营业税，从而改变了这部分人的售房计划，促使京城二手房市场持房待售现象日益高涨。
区域现象：次新房集中区域的供求矛盾进一步加剧
随着京城房地产开发以及城市建设的快速推进，次新房的供给量正在逐步放大。2004年之前，在京城二手房的交易中，公房的交易量占总体交易量的60％－70％以上；但是，次新房的成交量正在逐年迅猛增长，至今年一季度，次新房的成交量已经超越公房的成交量。不过，面对此次政策规定中的营业税征收问题，对于次新房的冲击力是最大的，因为一直以来，京城的产权证办理就存在比较大的缺陷，购房日期与拿到产权证的日期至少要相差一年以上。另外，按理来说，契税交纳时间应该在产权办理之前完毕，但是，在实际的操作过程中，绝大多数都是在办理产权证时一并交纳，致使虽然在此次规定中对于两年的时间界限可以凭两个标准，一是产权证下发日；二是契税完税日，但实际上并没有使次新房更多地脱离两年的时间限制。为此，大大制约了次新房的供给量。
税费现象：个人所得税交纳存在很大的变数
虽然说营业税的征收在很大程度上影响了京城二手房市场的活跃状况，但是，从目前来看，对京城二手房市场震动最大可能还是有关个人所得税的交纳。因为，对于营业税的征收政策已经非常明显，不存在飘忽不定的因素，只需要按照既定的规定执行即可；而个人所得税却存在很大的不确定性。首先，除了北京，目前全国各大城市均没有征收个人所得税，包括房产投资最热的上海；其次，作为京城征收个人所得税的各个区县存在不统一，税收标准的不清楚，无法给予买卖双方准确的答复，至使交易环节滞后或者停滞；再次，从各别区域对公房征收个人所得税的现实案例来看，在计算个人所得税应纳税额当中，对于扣除购房价款还是按照经济适用住房价格4000元／平方米来执行，而房价上涨较快就是在2003年下半年开始，因此，如果现在还按照4000元／平方米的标准执行显然不能符合市场发展的趋势，各区应该有不同的价格基数，从而降低个人所得税的征收，否则，将会极大阻碍京城二手房市场的发展。
行业现象：部分房产经纪公司收缩经营规模
政策实施的最终影响是导致京城二手房市场成交量的大幅萎缩，交易量的萎缩直接影响的房产经纪公司的收益，进而产生的是市场生存危机。面对市场突如其来的“寒流”，京城各大房产经纪公司纷纷转变经营思路，原本打算通过“跑马圈地”运动来强占市场份额的计划均被搁浅，基本采取的都是暂缓经营规模的进一步扩张，收缩经营战线，借此时机来观望二手房市场的后期走势。另外，政策的实施加剧了房产经纪公司之间的竞争，从而会使一部分中小房产经纪公司逐渐被品牌经纪公司收拢，达到优胜劣汰。
综上所述，宫萍认为，政策究竟会给北京二手房市场产生多大的影响力目前还不能完全确定，相信还需要3个月至半年的时间来验证，到时才能最终体现房产市场的一个整体后期走势状况。
链家市场分析人士则认为，目前一系列的政策相继出台，在控制了投机性购房需求的同时，更是极大地抑制了存量房源的供应。目前政策所取得的一些表面效果，得益于一系列政策短期内集中出台对市场消费心理产生的短期影响，其影响效果表现为大量的购房者持币待购，市场中的有效需求“减少”。
一旦这种影响减弱，真实的需求经过一段时间的积累后集中显现、突然“增长”，而存量房源的供应又没有得到释放，那么有可能会在一段时间后，北京的房价，特别是房源原本就紧张地区的房价出现报复性增长的现象。
形势迷离 房地产经纪公司如何应对？
宫萍认为，首先，政策的效应会影响二手房买卖市场三至半年左右，经纪公司必须丰富自己的业务品种，经营业务品种丰富，必然不会因为市场的变化而影响公司生存。
第二，经纪公司应该夯实自身的内功。北京二手房市场从99年放开后，至今不到6年的时间，市场操作上的各项规章制度不完善，至使经纪公司鱼龙混杂，企业经营没有核心竞争力；经纪人的整体素质较低；经纪公司没有资质，有一单赚一单钱的想法比比皆是。
宫萍指出，从短期来看，也就是政策影响的3个月至半年内，会有一些实力、信誉不济的经纪公司面临关门的情况而被淘汰。但从长远来看，经纪公司的入行门槛低、市场监管机制不完善、老百姓的消费水平不成熟、经纪公司操作不透明、不法中介、不法经纪人的公示制度没有，待市场回暖时，没有实力、信誉差的小的经纪公司依然会如雨后春笋般迅速出来，依然会有不法中介的存在，但其只会在市场中分到一小杯羹。
链家分析人士则指出，目前政府出台的系列政策的确给一些实力和信誉不济的房地产经纪公司以重创，使得中小中介公司很难生存下去。
一系列政策的实施使得整个二手房市场5月份交易量同4月份相比大幅下降。但各中介公司成交量下降幅度不同，对于一些管理模式正规，施行透明交易的品牌中介虽然交易量下滑，但幅度不会太大；相反，对于一些实力和信誉不佳的中介公司来说，成交量出现一落千丈的现象，甚至有中介公司出现“0”成单量现象，此时就很难使公司正常运转，势必导致部分中小中介被市场淘汰。换言之，目前市场情况也为整顿北京中介市场提供了一个机会。
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