传闻供应对象可能放宽，取消“没有享受过房改政策”这一限制
上海两个“１０００万”工程中的中低价普通商品房推进工作正在加快进行。据市房地局相关人士最新透露，目前，已经确定中低价普通商品房的供应和管理先在卢湾、闵行、嘉定、奉贤４个区进行试点。从第三季度开始，这４个区的居民中，符合中低价房购买政策的人群，就可以购买市场上供应的中低价房源了。如果试点顺利，第四季度将在全市范围内推开。
■ 标准
中低价房管理政策即将出台
作为本市房地产市场调控政策和住房保障体系中的重要内容，两个“１０００万”工程的进展一直备受关注。据悉，配套商品房、中低价普通商品房的建设和上市进度已经作为市委、市政府大力推进的一项重点工作，既有利于优化市场供应结构、稳定住房价格，又能体现“三个为主”的市场调控原则，满足本市中低收入家庭的自住性购房需求。记者日前从市房地局获悉，目前配套商品房新开工计划项目已落实了１３９０ 万平方米，中低价普通商品住房已审批的项目为９５８万平方米，年内将按计划分别供应给本市有需求的动迁家庭和中低收入家庭。
经过多方慎重讨论，即将在本月出台的中低价商品房供应对象的标准可能比原先标准有所放宽，主要调整可能是取消“没有享受过房改政策”这一限制条款。同时，对于市区和郊区居民购买中低价房的具体标准可能有不同。这是记者从消息灵通人士处获悉的最新信息。
市政府新闻发言人焦扬在先前的例行新闻发布会上表示，为了满足本市中低收入家庭的自住性购房需求，《上海市中低价普通商品住房供应和交易管理试行办法》正在拟订完善之中，争取三季度试点起步，四季度全面推开。制订中的《上海市中低价普通商品住房供应和交易管理试行办法》就租售对象、操作程序、房源安排、租售价格等方面作了具体规定。
有关中低价房的供应和交易管理办法可谓是千呼万唤“犹抱琵琶半遮面”。记者获悉，这一管理办法迟迟不出台的原因，正是因为市政府对这份标准的态度非常慎重，并且一直在着力进行相关的市场调查。据记者获得的一份《上海市配套商品房和中低价普通商品房管理试行办法》（讨论稿）显示，符合如下条件的家庭可以申请购买一套中低价普通商品房：
（一）户主取得本市城镇常住户口５年（含５年）以上；
（二）年人均可支配收入低于市统计局每年年初公布的标准；
（三）人均居住面积低于７平方米（含７平方米）；
（四）没有购买过商品房、配套商品房或未享受过房改政策；
（五）市政府规定的其他条件。
然而，记者手头的这份材料仅仅是一份讨论稿，而并非是最后决定稿。也正因为如此，有关人士表示这份讨论稿中的内容已经过修改。据未经证实的消息称，在即将出台的试行标准中，“未享受过房改政策”这条限制已被确定取消。其它的几条标准也不是最后的决定，也可能有调整。
■ 分析
专家解析政策用意
有关人士指出，中低价普通商品房的计划供应量预计有１０００万平方米，按户均１００平方米计算（事实上户均面积不可能有这么大），就可以定向供应给１０万户家庭。如果按照原先《上海市配套商品房和中低价普通商品房管理试行办法》（讨论稿）中的５条标准，能够严格符合标准购买中低价普通商品房的家庭数量可能较为有限，几乎只剩下了部分回沪知青家庭，显然不合适。
也有专业人士对可能的面积标准提出自己的看法。有专家分析，“人均居住面积不足７平方米”的标准可能稍稍低了点，因为按照以前居住面积和建筑面积１∶２的折算方法，人均１４平方米建筑面积意味着三口之家的建筑面积只有４２平方米，基本上是一室半左右，这样的家庭在中心城区恐怕还有不少，但可能与旧城改造地块相重合，这部分家庭可以通过享受配套商品房来解决，而在郊区，由于人口的居住面积往往较为宽松，符合这一标准的家庭恐怕很少，许多有改善住房要求的家庭可能会被阻拦在外，不能起到住房保障的政策目的。有专家建议对市区和郊区采取有所不同的政策，以适应市区和郊区不同的居住现状。
当然，政策制订也不能过于宽松。如果让大部分人群都能购买中低价普通商品房的话，就有可能对正常的商品房销售造成冲击，甚至可能出现“寻租”现象，引发已经出现在各地的经济适用房腐败之风，因而，标准的“度”的把握非常重要。正是因为慎之又慎，目前的《上海市中低价普通商品住房供应和交易管理试行办法》还在继续修订，不过“应该在本月出台了”。
■ 租赁
长宁、闸北率先试水
市政府新闻发言人在日前举行的例行新闻发布会上指出，上海将积极发展面向中低收入家庭的房屋租赁新机制。这项工作被作为市委、市政府大力推动住房保障体系的一项重要内容。目前，本市住房租赁新机制已在长宁区、闸北区的两个拆迁基地进行试点，并将在试点的基础上不断总结和完善，逐渐向面上推广。
焦扬指出，近年来上海房屋租赁市场在市场化的进程中快速发展，并初具规模。下一步的重点是加强管理，规范行为。同时，针对中低收入以下家庭的住房困难问题，今年以来，本市着力于先从动迁困难家庭入手，抓紧探索建立住房租赁新机制，逐步建立面向全市中低收入家庭的房屋租赁新机制。同时，在适当时候，考虑将租赁对象扩大到引进人才等非动迁家庭。
有关这一机制的初步设想是：
——在对象认定上，主要为低保、严重疾病、残疾、孤老等特殊困难家庭；
——在租赁房源上，从配套商品房中切出一块，原则上每户租赁１套；
——在租金标准上，拟按优惠租金计算，优惠租金与成本租金的差价，由政府进行补贴；
——在退出机制上，租赁期间签订租赁协议，租赁期满，可按照拆迁居民的意愿，实施由租改售；
——在运作机构上，由市有关部门按成本价购买并实施运作。
专家观点
沪上著名的房地产业专家，上海财经大学印堃华教授一直是大力发展房屋租赁的倡导者。他告诉记者，成熟的房地产市场应该是以租赁为主。租赁市场高、中、低各种层次都具备，有完全市场化的，也有政府行为的，也有政府行为与市场行为相结合的。各种层次的租赁用房满足各种层次的需求，而对特别困难者更应实行以租赁为主。现阶段不可能人人都买得起产权房，只能实现“居者有屋住”，他建议配套商品房在目前是大部分出售的情况下，不妨考虑建一批只租不售，或者可租可售的房源。我国还处于社会主义市场经济初期的发展阶段，应当提倡政府量力而行与百姓自食其力相结合，逐步改善住房条件。
相关链接
上海五大层次住房保障体系
住房保障体系是上海房地产市场宏观调控的重要内容。上海市市委、市政府领导指出，上海要按照救助与改善等不同类型，健全和完善住房社会保障体系。
目前，上海主要是从五个方面来考虑和完善住房保障体系：不断完善廉租住房制度、建立房屋租赁新机制、继续实行公有住房租赁和出售优惠政策、加大旧有住房成套改造力度和大力建设两个“１０００万工程”的配套商品房和中低价普通商品房。
据悉，在各级政府和有关部门的努力下，累计约有２００万户居民家庭通过住房保障改善了居住条件。
廉租房受益者还将增加
到今年年底，廉租房受益家庭将从去年底的１．３５万户扩大到１．８万户。根据经济发展的实际情况，上海还将合理确定住房保障水平，完善对廉租对象的认定、配租，并形成廉租房的退出机制。
９５万户居民租住低租金公房
目前上海有９５万户居民享受低租金的公有住房政策，涉及住房面积３８００万平方米。其中有２．７万户公房租户还享受减免租金的优惠政策。
推出配套房租赁试点
根据先点后面、市和区县两级政府合理分担的原则，上海将对动迁中经济困难的部分居民，开展以优惠租金出租住房的试点工作。起步阶段，上海将先从配套商品房中“切”出一块，优先出租给没有能力购房的动迁困难家庭。在租金标准上，原则上以成本租金为基础，结合承租对象的经济承受能力，实行优惠。随后再扩大出租房屋筹措的渠道，包括从旧公房中“腾”出一块作为出租房源等，并将租房对象逐步扩大至中低收入困难家庭。
“平改坡”还将继续
今年是上海“旧住房综合整治三年行动计划”的最后一年，全市将有４０个小区、４００万平方米房屋完成平改坡综合改造。１４００万平方米旧住房完成综合整治，更新改造住宅电梯３００台，基本解决剩余的６０万平方米无人管理小区问题。
两个“１０００万”工程大力推进
年内建设１０００万平方米配套商品房和１０００万平方米中低价普通商品房，占到整个市场供应量的６５％左右。
下一步，本市将进一步分层次健全和完善相关体系，采取对“双困家庭”扩大廉租房受益面、继续实行公有住房低租金和租金减免政策、多途径解决动迁家庭居住困难、以及旧住房综合改造等方式，使更多群众能够改善住房条件。
