由于我国对个人住房贷款实行浮动利率制度，即商业银行每年根据市场利率情况对房贷利率进行相应的调整。在这种制度下，当利率上升时，个人购房贷款人只有通过提前还贷的办法来减少损失，规避风险。如今，又快到每年1 月1 日执行新贷款利率的时候了，你手头上是否充裕了许多，是否考虑过提前还贷呢？
加息究竟加了多少钱？
加息就意味着每个月要增加支出，央行2 次提高个人房贷利率，那么在新的利率下购房者究竟要多支出多少钱呢？我们不妨来计算下， 假设王先生在2005 年11 月购买了一套商品房，向银行贷款60万元，等额本息分30 年还清，采用2005 年3月17日后利率下限，王先生每月需要支付银行3410.5元，利息的总支出为62.77万元，而2007年1 月银行采用新的贷款利率后，王先生每月支出3501.4元，每月需多还近100 元，总利息支出也增加了3.28 万元。
提前还贷的理由：
1.房贷利率提高，特别是预期今后的利率还会进一步提高，而存款利率又较低的情况下，购房者提前还贷应该是十分理性的行为。
2.可以节省一大笔利息支出。还是以王先生为例，假设他将在2007 年1 月提前还贷30 万元，那么他每月的还贷额就降为1658.25 元，利息支出节省了30.3 万元。
3.贷款已经满一年，提前还贷不收取违约金。目前，上海各大银行对提前还贷的规定是贷款满一年后就不收取违约金。提前还贷交违约金可能是今后的发展趋势。因为贷款利息是银行获得收益的主要方式之一，如果购房者都提前还款少付利息，银行的收益必然会受到很大影响，所以收取一定的违约金合情合理。
如果不满一年要收取违约金，那么提前还贷是否还合算？
这要从两方面来考虑，首先提前还贷所能节省的成本与收取的违约金比较，看看哪一方大，那么提前还贷当然是有利的，二是提前还贷的资金从哪里来，如果提前还贷资金的机会成本小于违约金成本，那么也是可以提前还贷的。在不收取违约金的情况下是否要进行提前还贷，还要根据每个贷款者的自身情况来定。如果手上多余资金主要投资于短期品种，如不超过1 年国债和定期储蓄，投资回报不是很高，不妨变现提前还贷。但是如果还贷资金用于投资，所得的回报较高（例如目前的股票市场和基金市场），那么提前还贷可要三思而后行了。
怎样提前还贷才合算？
提前还贷最主要的目的就是要节省利息开支，如果能一次付清最好，省下的利息是最多的。但是在大多数情况下，购房者的资金有限，所能进行的也是部分偿还贷款。目前提前还贷的方式多种多样，我们还是以前文所提的王先生为例，世提前还贷30万好好的算一笔帐，看看怎么提前还贷才是最合算的。
方案1：保持30 年的还款期限不变，这样每月需还款1658.25 元，比提前还贷前月供减少了1752.25元，但是这种还贷方式节省的利息最少，只有302868.34 元。
方案2：保持每月3410.5 元的还款额，将还款期缩短。按照这种方式计算，王先生只需要10 年的时间就可以将贷款还清，剩下的利息是最多的达到513320.5 元，比较适合一些象公务员一类收入较为稳定的购房者。
方案3：每月的还款额减少，还贷期也缩短。这种还款方式介于方案1和方案2 之间，利息支出节省的比方案1 多，还贷期也短了不少。
除了以上3种方案，购房者还可以将还款期缩短至5年，此时的利率采用短期贷款的利率，所支出的利息是最少的，但是每月还款额最多，压力较大，购房者需要慎重选择，最重要的是根据自身情况来定，切忌勉强为之。
提前还贷，什么时间最合适？
提前还贷，初期更适合。很多采用等额本息法的借款人准备提前还贷，认为自己已经把大笔利息支付给了银行，现在又提前还银行的钱，这么做挺吃亏，干脆就先不还了。但实际上，提前还款并不吃亏，反而是越早还越能节省利息、越划算。如果支付了相当数量的利息后，提前还贷意义就不是很大了。而一般来说，15年是个合理的贷款期限。例如，20年贷款10万元的话，按照调整前的利率1个月要还677.2元，改成15 年后按照利率水平6.12％计算，1个月还款数额为850元，虽然每个月多还了100 多元，但减少的利息支出却接近一万元。
早作打算，选择哪种还款法？
对于一些未来有信心、预期收入会不断增加的购房者，如果考虑在1 年之后提前还贷，可早作打算选择等额本金还款法。目前最常用的两种还款方式为等额本息还款法和等额本金还款法。等额本息还款法，即借款人每月以相等的金额偿还贷款本金和利息。该方式在偿还初期利息支出最多，本金还得相对较少，以后随着每月利息支出减少，归还的本金就增多。等额本金还款法，即借款人每月以相等的额度偿还贷款本金，而利息随着本金逐月递减，每月还款额亦逐月递减。
由于同样贷款贷了一段时间后，等额本息还款法所要支付的利息将高于等额本金还款法，而在提前还贷时已支付的利息是不退还的，这就相对多支付了许多原本不应该提前支付的利息。
因此，如果有提前还贷打算的，选择等额本金还款法贷款比较好，这样提前还贷比较划算。
提前还贷需要注意什么
1.提前还贷前先咨询银行
想要了解提前还贷的相关信息，首先要打电话到当初办理贷款的支行，联系办理贷款的业务员或者客户经理，咨询能不能办理提前贷款，同时预约办理提前贷款的时间，银行也会相应的告诉你办理需要携带哪些证明，填写哪些表格。
2.提前还贷扣还当月月供
有的银行规定，无论是当月的哪一天去办理提前还贷手续，都必须先把当月的贷款结清，才能按照剩余的贷款金额办理。因此，在办理提前还贷手续之前，最好先咨询清楚，或者看看贷款合同上有没有注明。
3.提供优良记录，争取最低利率下限
购房者提出提前还贷后，在剩余供楼款的利率等方面都存在一些不确定因素。因此，购房者应尽可能的向银行提供以往优良的还贷记录、信用度证明，以及良好的收入水平证明等，尽可能取得银行的最低房贷利率下限。
4.提前还清贷款，不要忘了退保
在提前还清全部贷款后，购房者要记住到保险公司等部门退保。专家提醒，在贷款人提前偿还全部贷款后，原个人住房贷款房屋保险合同也提前终止，按有关规定，贷款人可以携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前交的保费。提前还清贷款所退还保险费，是已交保险费在提前归还时的现值，减去提前归还前占用保险费在提前归还时的现值。
5.记得办理抵押注销
由于许多贷款人对抵押权比较淡漠，提前还款后往往忘记了去产权部门办理抵押注销，这样贷款虽然还清了，但房屋仍在产权部门备案，会为日后的房屋交易带来不必要的麻烦。贷款人办理注销时需要在银行申领退还的抵押权证明书，去房屋抵押产权部门领申请注销登记表(注意不要跨区办理)，最后附上购房合同或产权证办理抵押注销。
