地产“和谐”之路（一）
产权期货，未来地产的交易方式
近期部分大型城市房价骤降，在个人以及组织影响下大多数购房者仍处于观察状态。买房贵，售房难，购房者与开发商矛盾日益激烈，部分中小地产商也陷入资金链周转不畅的危机。“5.12”后，王石等人的迥异观点又一次挑起人们的矛头，地产业正处于困难时期。
为了实现房产商与购买者的双赢，在房价增长的同时，购房者以最小投资享有最大利益。笔者将介绍关于房地产行业的三处“和谐”，今日先说第一点：
一．“和谐”销售产品： 房屋产权期货化，分期购买与获得。
顾名思义，就是将房屋的所有权进行未来交易。方法举例如下：
假设广州市区一处70平米房子价值80万。将房屋所有权期限分成两个阶段，前10年与10年后。买方A可以用房价的35%即28万购买房屋前10年的所有权，到期所有权将转让给地产公司或公司指定的所有权受让人；同理，买方B可选择提前购买房屋10年后所有权，应当支付约房价的65%即52万。
1.相关收益如下：
以广州同类精装房的现期平均出租价格为例，每月约3000元，10年期即30万，大于买家A的购房房款，购买10年所有权将比租房更便宜。同时买方A还可以享有该房屋的收益、使用、定期内典当、抵押、房屋出让等权利，可以落实户口，解决子女上学、结婚等问题。10年后由于财产、能力不同，可以购买其他房屋的所有权，尝试多样的住房。
由于土地是稀缺资源，在我国特殊的国情下，房价长期的增长是必然趋势，10年后房价也极有可能增至数倍。用65%的现行房价去购买未来的房屋，若房屋价格10年只增加一倍，就获得了222%的收益，所获得的收益率也是任何其他形式投资都很难达到的。
2.主要问题解决办法：
对于新房装修费及房屋转让费等，房屋所有权人与受让人将按比例分担。如房屋前10年
所有权人A装修费15万，可以由A承担装修费的65%，10年后所有权者B在所有权购买时支付装修费的35%和房屋转让费。但按规定，房屋装修费用不得超过房屋价值的固定比例，且在签订购买合同时A要提前申报房屋装修费用，由地产公司根据所要求的费用进行装修服务，实际超额部分由A承担。
为了保护房屋价值，保证房屋所有权人利益，房屋所有权人应当购买住房保险，由于人为造成房屋价值损失的，损失的部分要在所有权转让时赔偿所有权受让人。保险费以及保险赔偿也要求所有权人及其受让人按比例分担。
由于国家征地，拆迁等，对房屋进行赔偿补贴，所有权人可以全部获得，但应当在规定时间内给付所有权受让人原房价的65%以及房屋增值收益10%。
在房屋转让或受让人名变更时，应该由地产商出具公正证明；房屋问题产生纠纷，可选择调节或诉讼，违约应赔付违约金。
3.所有权期货与长期出租，合作买房的区别。
通过上面的收益说明，所有权期货可以实现比房租更低的投入成本，同时享有了房屋的所有权，满足购房者的基本住房使用、个人价值体现等需要。而购买10年后的产权，可以用有限的钱购得更多的产权，由于房价上涨，未来产权的受让合同也一定程度上增值，这时出售合同，变更受让人，也可以在房屋真实转让前获取利益。这与租房的根本区别在于房屋产权单一，没有房东与房客，也减少了租房管理等费用。
所有权期货类似于合作买房，但优于合作买房，事实上，个人很难找到有如此意愿的合伙人，同时由于个人信用、资产等限制，是很难实现这样的购买方式，容易产生纠纷，且不易调解。但由房产商作为所有权期货交易的主办人，将有能力处理以上问题的。本人今天只做简单介绍，具体问题以后详述。
4.房屋贷款问题
以房屋前10年所有权人A的名义进行按揭抵押贷款，A支付首付得35%，受让人B支付首付的65%。还款期限定于10年内，还款金额和方式双方协定。10年后到期房产转让给受让人。
如果期限内一方违约，要支付另一方房价5%的违约金，同时失去规定期限的房屋使用权或未来产权，并由另一方交纳剩余贷款，获得房屋使用权，到期获得房屋产权。
5.房价10年内长期上涨趋势
长期来看，经济增长、城市化进程、人口结构等维持住房需求增长的因素仍将持续
另外，根据人口学家的分析，我国的“人口红利期”至少会持续到2020年，这段时期总体上我国经济将保持较快速度的增长，来自城市化进程、人口结构等因素的住房刚性需求增长和经济持续发展带来的住房改善性需求的增长态势将持续。以下引用刘国旺专家的观点简单介绍房价长期上涨的原因。
从需求角度来讲：城镇化加快 需求旺盛。一是随着城镇化进程的加快，城市住房需求压力增大。 二是城镇新增就业人员增加，构成新的住房需求。三是居民的住房改善性需求将增加
供给方面：供给偏紧结构难调 一是住房供应总量偏紧。 二是调整供应结构难度大。
住房成本也在不断提高：一是住宅用地招拍挂制度更加严格，土地交易价格上涨。二是闲置土地处置力度加大，土地持有成本增加。三是房地产用工成本上升，部分建筑材料价格上涨。
紧缩信贷压缩供需：一方面，将增加个人住房贷款成本，抑制住房消费需求；另一方面，将增加房地产开发企业的贷款成本，加大房地产开发企业的资金压力，从而会对住房供应产生影响。在住房供需矛盾仍较为突出的情况下，有可能转嫁给住房消费者，进一步助推房价上涨。
总之，由于购房者的需求不同，满足他们使用、养老、子女生活、投资等不同的需求欲望，在房屋产品开发上一定要面向消费群体，区分并细化消费主体。任何的销售产品，都要求有与之适应的营销管理方式以及配套服务，如果开发上诉产品，与其配套的房屋装修，价值评估，抵押贷款等也要一并落实。
作者：锁予龙
网友评论：房屋产权期货 回复日期：2008-6-21 21:43:46
虽然 仔细看的人或许不多。。但是还是一起顶一下吧！
或许，可以创造奇迹
网友评论：两个穷人 回复日期：2008-6-21 22:17:47
又是这个？ 顶一个！
网友评论：两个穷人 回复日期：2008-6-21 22:21:53
又是这个。。顶一个！
网友评论：吃包饭 回复日期：2008-6-21 22:23:39
顶一个
网友评论：一脉温柔 回复日期：2008-6-21 22:52:12 和股市一样，没有公平公开和监督的东西，都是没可能执行的
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