揭开房市供大于求的真实面目
相对过剩 必跌无疑
求大于供，房价必涨；供大于求，房价必跌。所以，搞清楚房市供求情况至关重要。目前一些大城市的真实情况是供大于求，影响到市场可能就是：去年提价卖白菜；今年降价卖衣服，明年跳水卖股票。细说如下：
1.房市已经呈现供大于求的“＜状态”，生产相对过剩后卖方市场变为买方市场
上帝欲其亡,令其先疯狂。开发商制造哄抢的假象是为了忽悠傻瓜的，哪曾想主动挨宰的房奴这么多，炒家的口袋这么好掏。开发商也被自己制造的假象忽悠了，于是，不计后果，四处借贷，以每年1万、2万、4万套的加速度盖房。
因为不涨就没人追买，开发商每批都提价。总房价以40万、60万、100万元的加速度上涨。刚需以每年10万、20万、40万人的加速度被抛弃。于是，房市呈现出供大于求的“＜状态”。生产相对过剩后卖方市场变为买方市场。
2.开发商是为自己盖闲置房。竭泽而鱼后渔夫也完蛋了
开发商不是为低收入者盖房。新房总房价120万，穷人买不起了。开发商不是为中产盖房。几年前首付只需要15万，中产大多买了。王石说过，目前中产也买不起了。开发商不是为富人盖房。富人张三几年前用120万已买4套，傻冒才会以120万再买1套。开发商是为自己盖闲置房。竭泽而鱼后渔夫也完蛋了。
3. 房价大涨后四种需求总量已小于供给总量
投机投资需求因为无利可图和高风险而不见了，下一次买房投机的机会是几年后的事了。哄抬价格和忽悠所导致的恐慌性购买需求，因为已在下跌，因为骗局败露，至少3年内不会恐慌了。拆迁户和换房，一换一，总量不变。第四种是不得不在近期买自住房且买得起的刚性需求。过快上涨使有效刚需已远小于供给。李四说：再刚需也不会住在街上，先租房2年再说。房价大涨后四种需求总量已小于供给总量。
4.高房价闯入“准富人区”，区里大多有房，以刀相逼也出不来足够多的刚需！
新房总价120万，因为按揭已收紧，需要首付50万，需要按揭70万。加上贷款利息，需要还贷130万 / 20年 = 每年需要还贷6.5万 / 还贷占收入0.5 = 家庭年收入13万的才买得起。
“首付50万”、“家庭年收入13万”、“6.5万元的年还贷能力”才买得起，很明显，房价已经闯入“准富人区”了，区里大多有房，以刀相逼也出不来足够多的刚需！
如果涨到160万，就闯入几乎都有房的“富人区”了，刚需就基本没有了。首付70万，按揭90万。需要还贷160万 / 20年 = 每年需要还贷8万 / 还贷占收入0.5 = 家庭年收入16万的才买得起。
5.刚需们的钱袋子已撑不起高房价
房价主要由需求决定。由于钱袋（物质）决定需求（思想），所以，更准确地说，刚需的钱袋决定房价。消费者的消费能力决定炒家的最终命运。不得不在近期买自住房且买得起的才是刚需。几年前只需首付15万，不得不买的中产都轻松地买了。现有首付50万、家庭年收入13万的准富人，是低位踏空、中位没追的“错过机会的中产”或“有钱用于投资的中产”。“白骨精”不精谁精？犯错误的毕竟是少数。许多人会将错就错，宁可错过不做错，边投资边等待。
6. H市目前绝对过剩房和2年后可售待售房（积压）很多，过剩必跌。
二线的H市人口500万，睡在室外的小于500人，说明99.99％的人住在“已入住房”里。“尚未入住房”有10万套（其中待售房2万套，2年内正在盖、将要盖4万套，关老鼠的闲置房4万套）。说明绝对过剩房有10万套。
160万人租房 / 8 = 有出租房20万套。按前几年自住购房数推算，2年里刚需可能购房5万套。“尚未入住房”10万 + 出租房20万 = 2008年可售待售房30万套 – 2年里刚需购买5万套 = 2年后可售待售房（积压）25万套。这表明，18路军都来盖房，产能已经过剩。三年不新建也没关系。物稀为贵，物滥则贱。
7. 来了30个渔夫，却只有5条鱼。所以“富人钱多”和“刚需很大”都是废话
炒家说的“富人的钱很多，特别喜爱买房，再多的房子也不够”是一句废话。刚需的钱袋子不大，决定了炒家不能囤积太多，多了就卖不出去，就亏钱。可售待售房30万 - 刚需买5万套 = 2年后可售待售房（积压）25万套。过剩后投入越多亏得越多。谁再投入谁就亏本。
炒家说的“刚需很大，再多的房子也不够”也是一句废话。刚需即使增多10倍，富人因钱多、贪心和盲目也会先增多10倍。结果仍是供给过剩。5条鱼时30个渔夫，50条鱼时300个渔夫，结果都是失败。
8.炒家击鼓传花玩不下去了，大多数人拿着最后一棒
炒家张三在2007年花130万买房× 1.35 = 2009年拟以176万卖给李四。2年才能实赚到最起码的20％。
炒家李四以176万买房 * 1.35 = 在2011年拟以238万卖给赵五。有238万不会是无房户，是炒家。
炒家赵五以238万买房 * 1.3 = 2013年拟以309万将已盖6年的旧房卖出去。李四用屁股想就知道，以前309万可买10套，赵五凭感觉就不可能接手。李四们说：张三们拿的都是最后一棒，傻瓜才会去替死。
9.叫停按揭击鼓传花，有效需求大减，供给大增
过去，银行按假收入证明放房贷。王二用刚买进的301号房抵押，按揭30万，涨价后卖出。接手的张三用301号房抵押，按揭60万，涨价后卖出。接手的李四室用301号房抵押，按揭90万。按揭的击鼓传花不断进行下去的结果：一是搞出通货膨胀，二是大量的炒家断供，危及银行。现在，按收入把关，李四只能贷到60万，无力接手张三的房子，有效需求大减。张三们发现自己拿着最后一棒，就赶快卖出，于是供给大增。
10.股票大跌和不少企业倒闭导致卖盘汹涌，买盘稀少
无房有股的王二计划股涨后卖股再买房，如今股票大跌，买房无法实施，只好观望。有房有股的张三因为股票大跌，无钱还按揭，只好从房市逃顶去股市抄底。办厂的李四前几年察觉炒房比实业收益高多了，便大量买房，造成资金周转困难，加上通膨和人民币升值导致经营环境恶化，面临倒闭，只好从房市撤资去救急。
11.房市内需不足，不要指望短线热钱进入奇高位的房市
一线城市的房价收入比是美国的3倍，难道短线热钱不懂高位应该逃顶，是死了也不卖的呆头鹅？房价就象股市6000点，股价就象2002年的房价，难道热钱是傻瓜，不懂抄底可大赚？房市可能几个月也变现不了，股市几分钟就卖出，难道热钱是傻瓜，不知套牢万般苦？在房市，新热钱不肯进，老热钱何时走令人不安。
12.土地稀缺的谎话已被识破
土地不稀缺，到处在晒地皮。2007年底，开发商囤地约10亿平方米，足够开发4年。1000万人的大城市是由500万人的中城市发展而来的。500万人的城市再来500万人，土地也不缺。土地可再生，盖了拆，拆了再盖。土地可多子多福，6层以下的拆掉盖24层就是4倍土地。土地更少的日本香港照样有房熊市。无论多么奇缺, 泡沫大了就会破灭。
13. 超涨就会跌，说再多理由也是废话
杭州的炒家说："我们浙江人富甲天下，钱多得没地方烧，所以房价应该高！"
上海的炒家说："我们上海的地少，天下人无不向往，所以房价应该高！"
贝今的炒家说："我们贝今是全世界的贝今，倌多如星，所以房价应该高！"
纽约、香港、东今的外资笑得肚子痛，说：比我们当年更牛比，我们热钱先走了！
14.越降价越没人买，待售率高，高位盘久必跌
市场具有自我调节功能。一种产品特别赚钱，只要不是高科技，大家就围拢过来做，不久就人满为患，就产品过剩，就价格竞争，百分之几百的利润就降到微利。洗牌后再焕发生机。开发商已经走到不得不降价的地步，促销价一个比一个低，可是，买涨不买跌，越降价越没人买。2007年，1000套待卖 / 每天成交200套 = 新房待售率为5倍。2008年，20000套/ 40套 = 500倍。高位久盘必跌，随后就要抢跑道出逃。
15.开发商资金链紧绷，不卖跳楼价，就要人跳楼
负债率70%以上，资金链容易绷断。土地2年不开发就被无偿收回。躺在地上却觉得“地躺在自己身上”。股市大跌，上市融资的路子也不通了。银行不给贷款还来讨钱。开发商不降价回收资金,就要被收房收地去拍卖。供货商建筑商常来催款，不降房价就要借年利率达30%以上的高利贷，只是死的晚一些而已，所以此路不通。活路只有大降房价。不卖跳楼价，就要人跳楼。王二说：我与负重之人赛跑，耗到他跑不动卸包袱时再买。
16.开发商迟早会悟出“有量才会有钱赚”的道理，会掌握“以空间换量”的手法。
股市庄家很聪明，把股票搞得象飞机场，飞机有上有下，旅客源源不断地来买票。庄家见顶就逃，往下敢于杀出空间，高卖低买，有底可抄，交易旺盛，财源滚滚。
开发商象笨猪，把房市搞得象飞船，总在天上飞着。开发商“恋顶”，喜欢救市，只上不下，新资金无底可抄，在高位已经供大于求了还死撑着，有价无市难赚钱。在“无形之手”的教导下，开发商迟早会悟出“有量才会有钱赚”的道理，迟早会掌握“以空间换量（即杀低营造求大于供的新态势）”的手法。
17.物业税将放大供给，是压垮房价的最后一根稻草
房子卖不动后，许多土地拍卖流拍了。卖地财正走不通了。以地生财变为以房生财的物业税就要出台了。这是国际通行，已经空转多年。象自己去银行交水电费或交个税那样简易可行。这是涨跌都能收到税的好办法。这是压垮房价的最后一根稻草。房子多了养不起，炒不起，不合算，将象股市大小非一样卖盘汹涌，10万套房抢过独木桥要卖出，就象城市大堵车一样,房价不跌才怪呢。
18. 去年猛如虎，今年骑老虎，明年跌如股
去年猛如虎，卖房象提价卖白菜，越提价越有人追。今年骑老虎。卖房象降价卖衣服，看的多买的少。说不定，明年跌如股。卖房象跳水卖股票，越跌越没人买。房地产股是房市的晴雨表，许多房地产股已经跌去三分之二了。深圳房市熊气弥漫，卖盘汹涌，房价已经领跌30％了。熊市里一切都有可能。股票能跌破发行价，高价拍地的房子也可能跌破成本价。
19.“80后”的子辈有7套房，孙辈有15套房，远期看更加过剩不值钱
张80后买新房后结婚，加上双方父母共3对夫妻有3套房，养着1个2005年出生的男孩叫张小强。李80后买新房后结婚，加上双方父母共3对夫妻有3套房，养着1个2008年出生的女孩叫李小红。
25年后，张小强和李小红买新房后结婚，加上双方父母3对夫妻有7套房，养着1个女孩叫张妞妞。又过25年，孙女妞妞买新房后结婚，3对夫妻15套房。到时租不出不值钱。
网友评论：heechul369 回复日期：2008-7-20 16:05:27
讨论
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网友评论：asdfgtrewq258369 回复日期：2008-7-20 16:09:34
揭开房市供大于求的真实面目，相对过剩，必跌无疑
去年提价卖白菜；今年降价卖衣服，明年跳水卖股票。细说如下：
1.房市已经呈现供大于求的“＜状态”，生产相对过剩后卖方市场变为买方市场
2.开发商是为自己盖闲置房。竭泽而鱼后渔夫也完蛋了
3. 房价大涨后四种需求总量已小于供给总量
4.高房价闯入“准富人区”，区里的人大多有房，以刀相逼也出不来足够多的刚需！
5.刚需们的钱袋子已撑不起高房价
6. H市目前绝对过剩房和2年后可售待售房（积压）很多，过剩必跌。
7. 来了30个渔夫，却只有5条鱼。所以“富人钱多”和“刚需很大”都是废话
8.炒家击鼓传花玩不下去了，大多数人拿着最后一棒
9.叫停按揭击鼓传花，有效需求大减，供给大增
10.股票大跌和不少企业倒闭导致卖盘汹涌，买盘稀少
11.房市内需不足，不要指望短线热钱进入奇高位的房市
12.土地稀缺的谎话已被识破
13. 超涨就会跌，说再多理由也是废话
14.越降价越没人买，待售率高，高位盘久必跌
15.开发商资金链紧绷，不卖跳楼价，就要人跳楼
16.开发商迟早会悟出“有量才会有钱赚”的道理，会掌握“以空间换量”的手法。
17.物业税将放大供给，是压垮房价的最后一根稻草
18. 去年猛如虎，今年骑老虎，明年跌如股
19.“80后”的子辈有7套房，孙辈有15套房，远期看更加过剩不值钱
网友评论：背水而战 回复日期：2008-7-20 16:28:20
现在买房要等等
等几年,可以少幸苦三十年.
网友评论：asdfgtrewq258369 回复日期：2008-7-20 17:12:05
ZF说：再涨的后果象越南，再跌的后果象股市。进退两难，还是稳定要紧。
银行说：不搞房贷难赚钱，搞房贷多了会后死。进退两难，还是交椅要紧。
需求者说：赚钱不容易。买了怕跌，不买怕涨。进退两难，还是观望好。
各方冷眼相对，有价无市，形成买方市场，开发商老韩伤心地说："消费者要当上帝，轮到我点头哈腰了！"
逆水行舟，不进则退
自行车上坡必然是：逆水行舟不进则退。每分钟只踩5下时，一定会倒退。
房价上涨速度小于所需要的最小速度即每年只能赚5％时，一定会下跌。
自行车上坡要下大力，下坡没用力也快速下滑。房价大涨需大量，大跌无需大量。
有出车就有回走之时。自行车不可能一直走不歇息。不让房市歇息会断送未来。
网友评论：asdfgtrewq258369 回复日期：2008-7-20 17:48:05
炒房搞杠杆交易，可能亏成百万负翁，所以风吹草动就出逃
小王说：谁是最可怜的人？是30岁还拿不出首付，再20年也还不清按揭的空军。
小张说：谁是最可怜的人？是投资300万买股，跌得只剩30万的股民。
小李说：炒房象炒期货一样搞杠杆交易，高位买1000万的房，跌30％你的300万首付就没了，跌40％你就是百万负翁。
因为后果严重，熊市一来就会卖盘汹涌，冲垮堤坝。小武说：炒家比起炒股者更惨最可怜，我不炒了。
网友评论：asdfgtrewq258369 回复日期：2008-7-20 18:56:43
消费者形成共识：耐心等待就是胜利
高位按揭买房就象6000点买股，高位替人站岗，5年后回头看是傻瓜。
一线城市的房价收入比是美国的3倍，所以5年里会遇到向国际标准靠拢的较低价。
拳头收回才能再打出去。房价即使要涨也需要先回跌三五成再涨，所以5年里会遇到较低价。
消费者形成共识：耐心等待就能等到低价买入的机会。听聊天后，待购者小赵说：你们聊，我先回家等待去了。
网友评论：asdfgtrewq258369 回复日期：2008-7-21 8:07:01
都说土地是面粉。其实土地是房市的白粉
把房市逼上绝路的是越拍越高的地价。2002年之前几年，房价平稳，每平米只卖3000元。其中已包含了参与各方的合理收益和一定的地价。现在卖1.2万元。通膨所增加的人工、材料、管理等成本在1000元以下。成本增加最多的是土地（包括它所衍生的灰色成本）。从土地拍卖机制上看，地面价和房价必然呈现你追我赶的加速度：第一轮，地面价拍高了0.1万元，随后房价上涨了0.2万元。第二轮，地面价拍高了0.3万元，随后房价上涨了0.4万元。几轮“白粉”吃下来，地面价达到0.7万元，房价超涨到1.2万的“怨声载道线”即“正策顶”去了。“真调控”一来，房价就开始“吐”了。价值规律决定了“超涨之后必然超跌”。跌到0.8万元时，用天价地盖的房就亏本了。目前的合理价应该在3000 *2 = 6000元，因为定价过高，价值规律最终会将其拉下来。
网友评论：asdfgtrewq258369 回复日期：2008-7-21 11:10:40
热钱搅局，国事艰难，房价不得不跌
米国减息，大印米钞，逼人民币对米元升值，将热钱大量赶进来吃肉，我国不得不对应地加印人民币。泛滥的热钱使股价和楼价疯涨，通胀日重。米国让汽车与人争吃玉米，带来粮价大涨，使通胀加剧。泛滥的米元使油价创下146米元/桶的新高。我国无法加息，否则热钱流入更多。人民币对米元升值、通胀、美国经济衰退和资金被房市吸走导致不少外向型企业摇摇欲坠。热钱搅局，国事艰难，经济恶化，苦无良方, ZF不可能让房市继续火上浇油。
网友评论：asdfgtrewq258369 回复日期：2008-7-21 12:31:13
土地是白色“面粉”，房市是被“白粉”（拍地）害死的
地面价和房价呈现你追我赶的加速度，是土地采取竞拍方式的必然结果。第一轮，地面价拍高了0.1万元，随后房价上涨了0.2万元。第二轮，地面价拍高了0.3万元，随后房价上涨了0.4万元。几轮“白粉”吃下来，面粉价高过面包了。
H市地面价达到0.7万元，房价超涨到1.2万就到达“怨声载道线”即“正策顶”了。调控不得不“动真格”的，房价就开始“吐”了。价值规律决定了“大涨之后必然大跌”。跌到0.8万元时，用天价地盖房就亏本了。“吃土地”是“先吃和尚后吃方丈”，最终和尚和方丈都被吃穷了，只好“跳槽”吃“施主”（吃物业税）去了。
网友评论：asdfgtrewq258369 回复日期：2008-7-21 13:19:36
物业税将逼出房市“大小非”，是压垮房价的最后一根稻草
房价下跌，用天价地盖房就亏本了，土地就流拍了。卖地财正就走不通了。以地生财变为以房生财的物业税就不得不出台了。“吃土地”的对象少，吃不饱，背骂名，不可持续。“吃物业税”的对象是人海，房价涨跌都能收到税，不愁没有“鸡的屁”可吃。这是国际通行，名正言顺。已经空转多年，象自己去银行交水电费或交个税那样简易可行。但这是压垮房价的最后一根稻草。房子多了养不起，炒不起，不合算，将象股市大小非一样卖盘汹涌，10万套投资投机房抢过独木桥要卖出，就象城市大堵车一样,房价不跌才怪呢。
网友评论：安全逃 回复日期：2008-7-21 14:04:10
……
网友评论：安全逃 回复日期：2008-7-21 14:08:49
作者：asdfgtrewq258369 回复日期：2008-7-20 18:56:43
消费者形成共识：耐心等待就是胜利
高位按揭买房就象6000点买股，高位替人站岗，5年后回头看是傻瓜。
一线城市的房价收入比是美国的3倍，所以5年里会遇到向国际标准靠拢的较低价。
拳头收回才能再打出去。房价即使要涨也需要先回跌三五成再涨，所以5年里会遇到较低价。
消费者形成共识：耐心等待就能等到低价买入的机会。听聊天后，待购者小赵说：你们聊，我先回家等待去了。
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啥都不说了 就是个顶
网友评论：asdfgtrewq258369 回复日期：2008-7-21 14:41:10
飞机总有下来加油的一刻，房价再次大涨会引发经济灾难
炒家散布“房价下跌危险论”，说房价下跌会影响经济发展和金融安全。那就听你的，让房价不断上涨吧。结果银行在更高位置上发放更多的房贷，今后死帐更多；结果下跌的势能更大，下跌的空间更可怕；结果还是象飞机免不了要下来加油；结果今后下跌所造成的损失更惨重。你的小孩在树上越爬越高时，你会放心吗？你的小孩在树上，你难道会大叫：“往下爬会摔断腿，你爬得越高越安全。”
网友评论：asdfgtrewq258369 回复日期：2008-7-21 15:08:03
价值规律会通过熊市把房价里大部分不合理的水分挤掉
6年前，H市每平米只卖3000元。其中已包含了土地、人工、材料、管理、营销、利息等成本和各方的合理收益。现在卖1.2万元。合理价应该是6000元（涨3000）。通膨所增加的土地外成本不超过700元。土地、灰色成本和开发商共增加2300元够“狠”了。相信价值规律会通过熊市将不合理的水分挤掉6000元。
网友评论：我爱扬杨 回复日期：2008-7-21 18:27:09
呵呵，楼主这次再开新贴，简练多了。我去把你前一帖顶起！
网友评论：luckylzy 回复日期：2008-7-21 19:43:04
价值决定价格，但价格会受供求关系的影响，有时候这种影响还很大，所以很多东西会在短期被炒作，使价格暂时偏离价值。
现在的供求关系是什么呢？楼主说的很对，是已经相对过剩了，因为在现在价格下，买家的需求严重不足了，所以只能跌价了。
网友评论：asdfgtrewq258369 回复日期：2008-7-21 21:16:47
在吃饭、事业、爱情和生命面前，买房一点也不重要，一点也不刚需
没有买房，可以租房。如果买房搞得没钱来开创事业，永远是个打工族。如果买房搞得没钱吃饭了，搞坏身体就得不偿失。如果买房亏损搞得夫妻反目，谈何幸福。如果买房搞得小孩没钱深造，就因小失大。如果买房在大跌时变成负翁，就要流落街头。如果买房搞得没钱治大病，就要流落地狱。
