在今年宏观调控开始之后，上海城开集团传出将担纲徐家汇中心地块13.2公顷土地二次开发的消息。
作为城开集团总经理，年过不惑的倪建达在业内曾被冠以“少帅”之称。而倪自言，入行二十年来，他的最大决心是将城开做成“不像国有企业的国有企业”。
日前，中国指数研究院华东分院副院长陈晟、《每日经济新闻》和倪建达进行对话，畅谈市场预期与房地产金融创新等种种话题。
明年研究价格后年研究成交量
问：现在您判断房地产的整个调控期会有多长？有一种说法认为：七部委政策的整体目的是不希望整个房地产积累的风险传递到房地产金融上，进而导致金融风险。对此您怎么看？
倪建达（下称倪）：对于市场预期，我是这样看：今年压力较大，明年研究价格，后年研究成交量。没有成交量的放大就不可能形成房地产价格的真正底部。
如果没有奥运会和世博会，我认为这一轮周期可能要长过上一周期。如果硬要说一个周期的话，我觉得是五年，但考虑多种因素，也可能是三年左右。
现在还只是处于市场观望期，我认为从明年下半年开始，也许局面会更严酷。这可以从房地产资金的流量来分析，去年4月27日 开始一切房地产业的总贷款被停止，而一般开发贷款是三年周期，也就是说明年4月27日以后开始进入还款期。这之前，房地产行业的暴利还可以支撑一段时间。
至于七部委的政策是否是使房地产调控为金融改革作准备，这个问题还很难说。因为整个宏观经济是一个系统，体系内相互影响是一定的。如果房地产的风险影响到金融，再进而影响到国家宏观经济的安全运行，我认为调控肯定有必要。
但这次调控接二连三这么多政策出来，对这些政策影响的评估是需要研究的。
房地产业和金融会越走越近
问：融资渠道多元化是当前每个发展商都在关注的话题，您对这一领域有什么想法？觉得哪一类金融工具在实践过程中最有效？
倪：房地产业其实是一个准金融业，因为它主要可能受大环境的影响，而不是受产品的影响。我认为我们房地产业可能发展的方向是证券化。
现在发展商的压力主要来自融资渠道，或者和金融工具对接不够。在国外根本没有这个问题，因为有很多成熟的金融工具。比如，发展商和投资人开始的时候只有15％的资金，项目运行后，整个计划完善了就私募，私募之后加上原先的15％，可能就达到了30％，其余70％则通过银行信贷。
我觉得国内房地产业和金融业的关系会越来越强，而且金融工具、手段和原来的也会完全不一样。目前用得较多的第一是银行贷款，第二是基金投资，但基金一般是股权短期持有，国企很难使用。
信托对国企来说相对合适一点，有到国外上市的机会也可以尝试一下。
市场细分是趋势
问：城开是以房地产为主业，倪总对于企业经营战略上有何考虑？觉得比较成功的项目操作有哪些？
倪：多元化和专业化是中国企业不断探索的命题，李嘉诚的多元化非常成功，但华为的通信设备专业化也十分出色。
城开曾经也想过多元化。至今，我们的体会是有这方面的人才和资源支撑就可以做，没有这方面的支撑就不能做。城开现在乃至以后一段时间仍会保持对主业专业化的发展。
其实房地产行业里也有多元化和专业化问题。随着市场的不断深化，房地产业的细分会在未来几年慢慢出现。比如粗略划分可分为工业地产、商业地产和住宅地产，专业分工的话，住宅又可分为别墅、公寓和一般商品房等。
城开从住宅房地产往综合房地产业发展，现在正逐渐往商业方面靠近。最近我们将要开始论证整个徐家汇的开发，这是城开长期进入商用物业的重要机会。
