作为上海这个国际大都市的近邻，苏州经济的高速发展已经和上海的差距不断缩小。从2007年的GDP来看，苏州以5700亿的GDP总量仅次于上海、北京、广州、深圳等国际性大都市稳居第五位。苏州如此高的经济增长速度为其快速发展的城市建设，特别是城市商业、商务的发展奠定了经济基础。
从2005年开始，苏州城市规划的重心逐渐转移到以商圈规划、城市CBD建设的层面。2005年至2007年间，苏州商业性质的用地总量突破700万平方米，主要作为不同区域的商业、商务配套，增长速度明显。经过近几年的发展，目前苏州基本形成了比较成熟的商业格局，区域商圈、商务办公等商业区域不断出现，基本形成了苏州都市圈发展的雏形，吸引了大量国际品牌商家、企业进入苏州。
可以说，苏州范围内的商业物业大多处于发展初期，无论是在投资价格、投资总额，还是在商家入驻成本、企业入驻成本等方面都比上海地区低的多。而快速发展的经济趋势、较高的生活消费水平以及大量国际商家、世界级企业进驻发展等因素，都为苏州各类商业物业投资价值的空间提升提供了强有力的保障。如苏州古城区内的石路、观前商圈，甚至十全街、凤凰街等区域的商业物业价值均在近几年内得到了巨幅提升，出现有价无市、一铺（房）难求的现象。目前在苏州商业物业中，新兴商圈内的商铺年租金回报率基本在5-8%之间，但部分优质商业升值空间较大；而写字楼产品的租金回报率则相对较高，基本处于8-10%之间，但物业投资价值则相对稳定一些。
商铺方面，以国内国际实力开发商开发的大型综合性商业项目为主，项目由于本身拥有各类商家、投资者等，并且这类商业项目均作为区域商业配套中心出现，在商铺投资价值以及商家经营成功率方面都很高。如圆融时代广场的国际品牌招商战略、苏州万达商业广场的主力商家定制模式等。从已营业的新区商业配套绿宝广场运营情况来看，这类商业前期部分将主要以持有租赁为主，更能保证商业项目取得成功，并保障投资者、商家的长远利益。
而苏州作为旅游城市而言，太湖、阳澄湖等区域已经成为上海、杭州等地市民就近休闲、旅游的好去处。在此背景下，以服务苏州太湖旅游度、阳澄湖旅游为主的休闲旅游商业也应运而生。此类商业物业在苏州属于新兴的投资型商业，也具有很好的投资升值空间。
写字楼方面，由于苏州目前仅属于高速发展的城市，成熟度并不会像上海的优质写字楼市场那么高。在写字楼产品投资上，对大资金吸纳量相对较低，很少出现整栋或整层销售、租赁的情况。因此，在苏州市场上无论是优质的甲级写字楼还是满足中小企业办公需求的普通写字楼其大部分物业单套面积都比较小，投资总价均比较低，投资灵活性更高，这也在很大程度上能够满足普通投资者的投资需求。可以说，苏州写字楼物业在销，售价格、租金水平等方面具有上海地区不可比拟的优势，而且在物业管理上也逐渐与国际专业管理接轨。此外，苏州作为长三角一体化下最具竞争力的城市之一，对科技创新型企业也高度重视，一些以服务软件研发、各类服务外包企业为服务对象的产业园区型办公场所相应出现和发展起来。如比邻上海的花桥国际商务城，发展成熟的苏州国际科技园，以及正在发展中的苏州科技城和中新科技城。
本期，我们将对苏州大商业、苏州旅游休闲商业以及苏州写字楼等领域，向上海的投资客群、商家、企业主概略性介绍苏州商业物业的发展，以期搭建沪苏两地商业物业投资、交流的平台。
