今年3月到10月以来,央行5次加息,一年期贷款基准利率由6.12%上调到7.29%,而进一步加息预期仍然很强烈。从明年1月1日开始执行的新房贷利率,无疑给贷款买房者再次平添了很大的经济压力。年末将至,连续加息势必又会重现提前还贷潮。为此,各家银行纷纷推出一些房贷个性化产品,房贷逐渐成为个人理财的核心工具。
"房奴"负担逐渐加重
2006年8月19日,央行将个人自营性住房贷款5年以上的利率上调至6.84%。今年5次加息后,个人自营性房贷利率5年期以上调高至7.83%,加息的幅度接近1%。由于贷款利息总支出的增加是一个不小的数字,业内预计,随着年末将至,提前还贷潮或将到来。
较之去年,今年的加息力度明显增加。5年期以上贷款基准利率上调近1个百分点,8.5折房贷优惠利率也"水涨船高",由去年年底的5.814%上调至6.6555%。
若不提前还贷,到明年1月1日起一次性消化5次加息所增加的负担,对于贷款买房的客户来讲压力着实不小。
"房奴",最通俗的说法就是由于房价下跌或者贷款利率的提高,住房按揭贷款客户的房屋的现值成为"负资产"──需要偿还银行房贷的本息超过房屋的市场价值。
今年以来,面对全国房价的居高不下,国务院召开常务会议专门讨论房地产问题。业界的共识是:政府机构的目标很明确,就是要挤压房地产泡沫,把当前过高的房价压下来。
这时,对于广大住房按揭贷款客户而言,一方面在算计着房价不断上涨下自己的房屋已经升值多少;另一方面在盘算着今年两次加息之后自己的月供应该多还多少。在调控力度不断加大的情况下,本来就担心房价会出现下跌,或者房地产泡沫将会破灭的房贷客户,面对着持续加息下月供不断增加的压力,成为"房奴"的担心随之而来。
事实上,随着贷款利率的上调,各中资银行对个人住房贷款逾期还款的惩罚力度也随之抬高。多家大银行均表示,今后不按时还房贷的市民将付出更多利息。截至目前,多数银行均执行在央行授权范围内的最严厉的罚息标准。银行称,对逾期还款加大打击力度,是为了控制不良贷款率的进一步发展。
据透露,房贷的逾期罚息已由过去按日万分之2.1计收,改为如今按借款合同载明的贷款执行利率上加收30%至50%。农行、中行、建行、招行等均表示,罚息标准为按揭贷款执行利率,上浮50%计收,并按日计息。在各大银行中,仅沪上工行的罚息标准没有调足,而是加收40%。
按照央行规定,个人住房贷款如未按约定期限还款,各商业银行可自己掌握加收额度。从目前情况看,沪上多数银行对逾期房贷的罚息标准都按央行规定的加收50%上限执行。
投资优于提前还贷
对于提前还贷,银行一直非常敏感。不少银行通过种种方式,给提前还贷设置门槛。银行之所以不愿接受大量提前还贷,是因为其把房贷视作优质贷款资产。虽然房贷余额在近几个月增长较多,但各银行不愿意看到存量房贷大幅萎缩。
拉长办理周期是银行为提前还贷设置的隐形门槛之一。据称,不少银行表示,提前还贷需要提前一个月预约。即若想赶上年内提前还贷的"末班车",需要在11月份内提出申请。到12月份再想办理,很可能被拖至明年初,还得先"尝一下"房贷新利率的滋味。
有关专家表示,提前还贷缩短贷款期限会更省钱一些,但是在银行给提前还贷设置门槛的情况下,贷款者不必提前还贷,房贷分期付款或许胜于提前还贷。
例如李小姐几年前贷款买房,有现金30万元,剩余期限15年,手头盈余现金类资产有30多万元。李小姐的房贷从明年1月起要执行新的利率。而5年以上贷款的基准利率已由年初的6.84%上调为目前的7.83%。
由于李小姐之前获取的是下浮15%的优惠利率,如果以后央行不再加息,李小姐贷款的实际利率从明年1月起将由目前的5.814%上调为6.655%,月供将由现在的每月2501.52元增加至2638.95元,剩余15年期限的利息将增24737.3元。
李小姐可以采取两种方式理财:第一种是继续按分期付款的方式还贷,将手头30万元进行投资;第二种是一次性提前还贷,花掉30万元储备现金,然后将每月用来还月供的钱进行定额定投投资。
如果李小姐继续按等额本息的方式分期付款,则在余下的15年里每月支付2638.95元,还款总额达475011.47元,其中利息支出成本为175011.47元。
假设李小姐的投资收益率为8%,用来投资的30万元经过15年利滚利的复利增长后,投资收益有望达到651650.73元,扣除175011.47元的利息支出后,纯收益为476639.26元。
如果李小姐采取一次性提前还贷,以后将每月支付月供的2638.95元钱用于基金定额定投,在年投资收益同样为8%的情况下,15年后可获取913177.56元本息,减去475011.47元的本金,纯收益为438166.09元,比第一种方式少赚38473.17元。
如果投资收益率有望达10%,用第一种方式分期付款,则15年后的投资收益有望达到953174.45元,扣除利息支出成本后,纯收益为
778162.98元。如果李小姐采取第二种方式提前还贷,则15年后可获取1093766.52元本息,其中纯收益为618755.05元,比第一种方式少159407.93元。
利用低息房贷进行融资,不但扩大了投资本金,而且提前进行投资,实际上可以起到降低投资风险的作用。
假设李小姐目前剩余房贷为30万元,现金资产30万元,收入月盈余2638.95元。如果李小姐的理财目标是15年后资产达到200万元,则在提前还贷的情况下,如果每月投资2638.95元,则需保证年投资收益率达到16.254%才可以达到既定投资目标。
如果采取第一种方式进行还贷,借银行的30万元进行投资,则在15年里达到200万元的理财目标,李小姐的投资收益率只需保持为13.482%,就可实现投资目标。
高风险才能带来高收益,年收益率为16.254%的投资品种,比年收益率为13.482%的品种显然要高。也就是说,为了达到同样的理财目标,在提前还贷的情况下,李小姐需要冒较高的风险,获取较高收益率。
